Useimmilla on tapana laskea vuokratuotto seuraavalla kaavalla:

 

(vuokra – hoitovastike) x 12
__________________________    = Y x 100 = vuokratuottoprosentti
asunnon velatonhinta

Esimerkki:

(500€ – 100€) x 12
___________________ = 0,074 x 100 = 7,4 %
65 000€

Esimerkissä oleva ja yleisesti käytetty kaava sisältää kuitenkin jo ensimmäisen asuntosijoittajan sudenkuopan, sillä kyseinen laskentakaava antaa liian ruusuisen kuvan tulevasta vuokratuotosta.

Lähemmäksi, realistista, lähtökohtaista tulosta päästään, kun vuokratuotto lasketaan seuraavalla kaavalla:

(vuokra – hoitovastike) x 12 – muut kulut

____________________________________________________________________________________ = Y x 100 = vuokratuottoprosentti
velaton hankintahinta + varainsiirtovero + tulevat remontit (=remonttivara n.10 v.)

 

Vuokratuotto

Realistisemman vuokratuoton kaava

 

Yllä oleva esimerkki osoittaa, kuinka alkuun mainiolta tuntunut sijoitusasunnon vuokratuotto 7,4 % muuttuukin kokonaisuus huomioiden heikommaksi, noin kuudeksi prosentiksi.

(Muut kulut vuodessa = asunnon uudelleen vuokrauskulut, asunnon vuosittainen kunnossapitoraha ja asunnon vajaakäyttö.)

Kannattaa laskea vuokratuotto sekä vuoden alhaisimman että huipputason mukaan. Näin saadaan vuokratuottohaitari, joka helpottaa oston suunnittelua ja rahoitusta. Esimerkiksi Jouluna vuokratessa voi hyvinkin saada yksiöstä 50 euroa vähemmän vuokraa kuin esimerkiksi kesän opiskelijabuumin aikaan, jolloin vuokramarkkinat käyvät kuumimmillaan. Realistiset vuokratasot ja niiden vaihtelut oppii kokemuksen karttuessa.

Seuraavaksi tarkastelemme yksityiskohtaisemmin kuvan muuttujia.

 

HUOMIOI ASUNTOON LIITTYVÄT KULUT

Vuokratuotto tarkoittaa sijoitusasunnosta saatavaa säännöllistä kassavirtaa. Tämän laskemiseksi tulee selvittää vuosittaisen vuokratulon määrän lisäksi kaikki asuntoon kohdistuvat juoksevat kulut. Lisäksi on syytä huomioida asunnon kulumiseen, tyhjänä oloon ja tuleviin peruskorjaustarpeisiin liittyvät kustannukset.

Asunnon kulumista voidaan arvioida joko jo syntyneen tarkan tiedon varassa tai jollakin peukalosäännöllä, mikäli tarkkaa tietoa ei ole saatavilla. Voidaan esimerkiksi käyttää jotakin prosenttiosuutta asunnon hinnasta ja budjetoida keskimäärin tämän verran vuosittaisiin ylläpitäviin remontteihin.

Tarkastellaan tätä esimerkin valossa:

Meillä on 150 000 euron hintainen yksiö vuokrattuna. Arvelemme, että joka neljäs vuosi asuntoon pitää tehdä pieni siistimisremontti ja uusia kodinkoneita ehkä kerran vuosikymmenessä. Perusremontin uskomme olevan hinnaltaan 2 000–3 000 euroa, ja vuosikymmenen aikana uskomme kodinkoneisiin kuluvan 1 000 euroa. Yksinkertaisella tavalla voimme jakaa kulut vuosittaisiksi kuluiksi, vaikka ne eivät joka vuosi toteudukaan:

3 000 euroa / 4 = 750 euroa vuodessa
1 000 euroa / 10 = 100 euroa vuodessa

Laskennallinen ylläpitokulu on siten 850 euroa vuodessa. Tämä on 0,57 % vuodessa asunnon hankintahinnalle.

Tarkastellaan vuokratuoton laskemista toisen esimerkin valossa:

Huoneistosta saamamme vuokra on 690 euroa kuukaudessa ja hoitovastike 150 euroa.

690 x 12 = 8 280 euroa vuodessa (vuokra)
150 x 12 = 1 800 euroa vuodessa (hoitovastike)

Kokemukseni mukaan vuokralainen vaihtuu pienemmissä asunnoissa suurin piirtein kahden vuoden välein, jolloin asunto on tyhjillään noin 2 viikkoa. Olen ostanut vuokrauspalvelun ulkopuoliselta. Se maksaa useimmiten yhden kuukauden vuokraa vastaavan määrän + arvonlisäveron. Lisäksi on hankittava isännöitsijäntodistus vuokrausta varten. Vuokravälityspalvelu ja uusi isännöitsijäntodistus maksavat noin 1,5kk:n vuokran verran. Lisäksi asunto on puoli kuukautta tyhjillään. Yhdessä nämä tarkoittavat kahden kuukauden verran menetettyä tuloa, eli kuukauden menetettyä tuloa vuotta kohden.

Tämänhetkisen vuokratuoton saamme laskettua olemassa olevilla tiedoilla: vuokratulo 8 280 – hoitovastike 1 800 – tyhjä kuukausi 690 = 5 790 (euroa). Asunnon hankintahinta on 150 000 euroa. Nykyisen vuokratuoton saamme jakamalla 5 790 hankintahinnalla. Tulokseksi tulee 3,9 prosenttia. Tämän luvun turvin päästään hieman eteenpäin, mutta lisätäksemme käsitystä sijoituksesta, on tuottoa laskettaessa huomioitava myös tulevat suuremmat remontit ja varainsiirtovero. Tämä on ensisijaisen tärkeää varsinkin sijoitusta hankittaessa.

Tarkastellaan sijoituksen hankinnan yhteydessä tarvittavia vuokratuottolaskelmia seuraavan esimerkin avulla.

Olemme löytäneet erinomaiselta vaikuttavan asunnon. Olemme selvittäneet diiliä ja saaneet selville seuraavia tietoja:

Velaton hinta: 125 000 €
Varainsiirtovero 2 %: 2 500 € (125 000 x 2 %)
Tarvittava pintaremontti: 3 500 €
Remonttivara n. 10v: 8 500 €*
Vuokra: 570-695 €/kk**
Vastike: 140 €/kk

* Julkisivuremontti 5 vuoden kuluttua, kustannus tämän asunnon osalta 8 500 €
** Vuoden alin ja ylin vuokra

Laskemme lisäksi 0,5 %:n vuosittaisen remonttirahan sekä yhden kuukauden menetetyn vuokran.

Lasketaan vuokratuotto sekä vuoden alimmalla että ylimmällä vuokratasolla. Näin saamme hyvän kuvan siitä, mihin haarukkaan vuokratuotto suurella todennäköisyydellä asettuu. Tämä on äärimmäisen tärkeä luku käytettävää rahoitusta suunnitellessa.

Nettovuokratulo sesonkivuokralla:

  Vuokratulot vuodessa 12 x 695               = 8 340
– Hoitovastike vuodessa 12 x 140             = 1 680
– 1kk menetetty vuokratulo                       =    695
– 0,5 % asunnon arvosta remonttikuluja =    625
Yhteensä:                                                      = 5 340 euroa

Asunnon kokonaishankintahinta:
125 000+2 500+3 500+8 500 = 139 500 euroa.
Vuokratuotto: 5 340 / 139 500 = 3,8 %


Nettovuokratulo alimmalla vuokralla:

Vuokratulot vuodessa 12 x 570                  = 6 840
– Hoitovastike vuodessa 12 x 140              = 1 680
– 1kk menetetty vuokratulo                        =    570
– 0,5 % asunnon arvosta remonttikuluja  =    625
Yhteensä                                                        = 3 965 euroa

Asunnon kokonaishankintahinta: 139 500 euroa.
Vuokratuotto: 3 965 / 139 500 = 2,8 %

Mikäli olisimme kulkeneet oikopolkua ja laskeneet vuokratuoton vain käyttäen sesongin parasta vuokraa ja hankintahintaa ilman huomioitavia lisäkuluja, olisi tulokseksi saatu seuraava virheellinen lukema:

Vuokratulot vuodessa 12 x 695     = 8 340
– Hoitovastike vuodessa  12 x 140 = 1 680
Yhteensä                                            = 6 660 euroa

Virheellinen vuokratuotto: 6 660 / 125 000 = 5,3 %.

Tämä esimerkki osoittaa hyvin, kuinka tärkeää on osata ottaa laskelmissa huomioon kaikki keskeiset seikat. Voisimme helposti olla siinä uskossa, että olemme ostaneet asunnon, jossa on 5,3 % vuokratuotto ja suunnitelleet tähän lukuun sopivan lainarahoituksen, vaikka todellinen vuokratuotto vaihtelee 2,8–3,8 %:n välillä. Esimerkin hyväksi luultu sijoitus osoittautuukin todella vaikeaksi ja vaaralliseksi hankinnaksi.

Käytetty laskentakaava antaa lähtökohtaisen arvion sijoitukselle, kun koko sijoitus maksetaan omalla pääomalla, eli ilman lainarahaa.

-Markosi

Lähteet: