Tämä artikkeli on jatkoa edellisestä artikkelistani.

Menestyjät tekevät paljon tarjouksia

Olen tehnyt parhaimmillaan jopa kolme tarjousta päivässä. Lasken luvut aina tarkkaan ja pyrin tekemään reilusti alle markkinahintaisia tarjouksia, sillä jos ne alihintaisina menevät läpi, tiedän tekeväni hyvän sijoituksen. Runsaaseen tarjousten tekemiseen on kuitenkin toinenkin syy. On tärkeää oppia analysoimaan asuntoja ja todellisia markkinahintoja ammattimaisesti ja nopeasti, ja tämän oppii parhaiten harjoittelemalla eli tekemällä. Lausetta ”asuntosijoittaminen on kontaktilaji” ei voi liikaa painottaa. Se pätee tässäkin. Opit ainoastaan tekemällä.

Vinkki: Kuuluisalla Uusiseelantilaisella kiinteistösijoittaja Dolf De Roosilla oli niin kutsuttu: 100 / 10 / 1 – sääntö. Sääntö tarkoittaa tiivistettynä, että sataa analysoitua asuntoa kohden tehdään 10 tarjousta, joista yksi päätyy kauppaan. Tämä vahvistaa sen, että tarjouksia on tärkeää tehdä ja jättää. Ilman tarjouksia kauppoihin on melko mahdotonta päätyä. Oman kokemukseni mukaan 15 suhteellisen rohkeasta tarjouksesta menee läpi keskimäärin yksi, joka johtaa kauppoihin. Tämä sääntö pätee erityisen hyvin pitkään myynnissä olleisiin, eli ”happamiin” kohteisiin.

 

7. VUOKRALAISEN VALINTA JA OHJEITA VUOKRANANTAJALLE

Vuokralaisen valinta on yksinkertaista, kun pitää kiinni muutamasta tärkeästä kriteeristä

1. Tarkasta aina vuokralaisen luottotiedot.

2. Tarkasta myös, että henkilö on oikeustoimikelpoinen, eli ei holhouksenalainen. Holhoukseen piiriin kuuluva henkilö ei voi itse allekirjoittaa vuokrasopimusta.

Voit tarkastaa sekä luottotiedot että oikeustoimikelpoisuuden näppärästi Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenenä yhdistyksen kotisivujen kautta tai omatieto -palvelusta.


Vinkki: Voit pyytää vuokralaisehdokasta tilaamaan luottotiedot itse ja välttyä näin kustannuksilta. Kun vuokralainen tilaa itse luottotietonsa, on tilaaminen myös edullisempaa.

Vaatimukset vuokralaiselle:

  • Valitse ensisijaisesti vuokralainen, jonka luottotiedot ovat täysin 
kunnossa.
  • Vaadi 1–3 kuukauden sopimusvakuus  rahana vuokratilillesi / 
pankkiin vuokravakuustilille
  • Vaadi kuitti maksetusta kotivakuutuksesta vastuuosineen.
  • Tarkasta vuokralaisen tulotaso ja työpaikka. Pyydä lupaa kysyä 
suosituksia entiseltä vuokranantajalta. Tarvittaessa vaadi oma
velkainen takaus vuokralaisen läheiseltä.
  • Vuokralainen tulee aina tavata henkilökohtaisesti ennen vuokra
sopimuksen allekirjoittamista!

Huomioithan, että huoneenvuokralain mukaan vakuuden määrä ei saa ylittää yli kolmen kuukauden vuokrien yhteenlaskettua määrää.

Seuraavien asioiden tulee olla kunnossa ennen avainten luovuttamista:

  • Vuokralaisen henkilöllisyys on varmistettu.
  • Kirjallinen ja juridisesti oikein laadittu vuokrasopimus on allekirjoitettu ja käyty yhdessä ja huolellisesti vuokralaisen kanssa läpi.
  • Olet saanut 1–3 kuukauden sopimusvakuuden tilillesi / pankkiin perustetulle vuokravakuustilille ja ensimmäisen kuukauden 
vuokra on maksettu.
  • Olet saanut kuitin kotivakuutuksen maksamisesta vastuuosineen.
  • Vuokralaisen kanssa on tehty muuttotarkastus, jossa asunto tarkastetaan yhdessä vuokralaisen kanssa. Mahdolliset puutteet kirjataan / valokuvataan asiakirjaan, jonka molemmat osapuolet allekirjoittavat.
  • Avaintenluovutussopimus on allekirjoitettu.

Kun vuokralainen on muuttanut asuntoon, on huoneenvuokralaki vahvasti vuokralaisen puolella.

Vinkki: Saat juridisesti oikein laaditun vuokrasopimuspohjan ladattua itsellesi osoitteesta: MarkoKaarto.fi/vuokrasopimus

Tee dokumentit aina kirjallisesti

Kaikista tärkeistä asioista kannattaa sopia kirjallisesti. Tee kirjallinen vuokrasopimus. Tee kirjallinen kuittaus avainten luovuttamisesta ja palauttamisesta. Sovi mahdollisista remonteista ja vuokranalennuksista kirjallisesti. Näin sinulla on tarvittavat asiakirjat verottajaa ja mahdollisia riitatilanteita varten. Kirjalliset dokumentit tekevät myös velvoitteiden täyttämisen puolin ja toisin jämäkämmäksi.

Ole hyvä vuokranantaja

Asuntosijoittaminen osittain velkarahalla toimii siksi, että on olemassa vuokralaisia, joiden maksama vuokra riittää kattamaan asunnosta koituvia kuluja. Vuokralainen on asiakas. Kannattaa oppia pitämään vuokralaisista, koska he tarjoavat mahdollisuuden asuntosijoittamiseen velkarahaa käyttäen. Ole siis hyvä vuokranantaja. Tarjoa hyvä asunto kohtuuhinnalla oikeanlaiselle vuokralaiselle. Ole reilu mutta jämäkkä. Sinun ei kuitenkaan tarvitse olla tekemisissä vuokralaistesi kanssa sen enempää. Useimmat vuokralaiset jopa toivovat rauhaa ja sitä, että mikäli homma toimii, rullaa vuokrasuhde itsekseen vuosittaisia asunnolla käyntejä lukuun ottamatta.

Valitse paras vuokralainen, älä mukavinta ihmistä

Karkeasti 95 % kaikista vuokranantajien ongelmista johtuu siitä, että asuntoon on valittu huono vuokralainen. Yksi huono vuokralainen riittää aiheuttamaan merkittävää päänvaivaa vuokranantajalle. Nyrkkisääntö onkin, että valitaan paras vuokralainen, ei mukavinta ihmistä. Sinun ei tarvitse eikä pidä kaveerata vuokralaisesi kanssa. Tärkeintä on valita huolellisesti sopivin vuokralainen asuntoosi. Tarvittaessa käytä ammattilaista apunasi.

Seuraa vuokranmaksua

On hämmästyttävää ja jopa järkyttävää, kuinka moni vuokranantaja ei aktiivisesti seuraa vuokranmaksujen täsmällisyyttä. Moni vuokranantaja huomaa epäkohdan vasta, kun vuokralainen on jopa 3–6kk jäljessä vuokristaan. Mitä enemmän asuntoja on, sitä vähemmän yhden vuokralaisen rästit tuntuvat kuukausittaisessa kassavirrassa. On tärkeää seurata vuokranmaksua säännöllisesti, koska kasautuvat vuokrarästit kielivät muistakin ongelmista. Taloudellisiin vaikeuksiin ajautunut ihminen on vuokrarästeineen pulassa, ja ongelma kasvaa sen myötä, kun vuokria erääntyy ja kakku kasvaa. Tästä syystä asiaan kannattaa puuttua heti ensimmäisen vuokranmaksun myöhästyessä.

Puutu ongelmiin nopeasti

Vuokranantajan kannattaa siis puuttua ongelmiin nopeasti. Myöhästyneistä vuokrista on viisasta muistuttaa heti ja kirjallisesti. Kirjalliset varoitukset kannattaa antaa heti ja todistettavasti. Vuokralaisen yhteydenottopyyntöihin kannattaa palata pikaisesti, koska myös hän arvostaa nopeaa reagointia ongelmaansa, oli se sitten suuri tai pieni.

Kuinka toimia, jos vuokralainen ei maksa vuokraa?

1. Jos vuokra on myöhässä, laita vuokralaiselle välittömästi esimerkiksi seuraavan kaltainen tekstiviesti:

”Hei Kalle, Elokuun vuokrasi on vielä maksamatta. Olemme sopineet vuokrasopimuksessa, että vuokra maksetaan aina alkavan kuun toinen arkipäivä. Maksathan vuokran välittömästi, kiitos. Terveisin, vuokraisäntäsi Marko P.S. Kuittaathan viestin luetuksi!”

2. Mikäli tekstiviesti ei aiheuta toivottua reaktiota, ilmoita myöhästyneestä vuokran maksusta välittömästi kirjallisesti oikein laaditulla asiakirjalla. Vaadi, että vuokra on maksettava heti. Pyydä vuokralaista heti maksumuistutuskirjeen saatuaan olemaan yhteydessä sinuun asian tiimoilta. Hyväksi todettu tapa on tehdä sopimus perintäyrityksen kanssa ja pyytää tätä lähettämään maksuhuomautus puolestasi.

3. Vuokrasopimuksen purkaminen. Jo kahden kuukauden maksamattomat vuokrat oikeuttavat vuokranantajan purkamaan vuokrasopimuksen päättymään välittömästi. Purkaminen on tehtävä todisteellisesti. Paras tapa on mennä tapaamaan vuokralaista jonkun toisen henkilön kanssa ja pyytää vuokralaiselta allekirjoitus vuokrasopimuksen purkamisasiakirjaan. Purkusopimuksessa kannattaa antaa vuokralaiselle muutama viikko aikaa siivota ja tyhjentää asunto. Käynti kannattaa pyrkiä tekemään hyvässä hengessä.

4. Haaste paikalliseen käräjäoikeuteen. Jos vuokralainen ei luovuta asuntoa sovittuna purkupäivänä, kannattaa välittömästi tehdä haaste käräjäoikeuteen. Käräjäoikeuden häätöpäätös saattaa kestää jopa useita kuukausia.

5. Vuokralaisen häätäminen viranomaisen avulla. Kun olet saanut käräjäoikeuden päätöksen vuokralaisen häätämisestä, ota yhteyttä paikalliseen ulosottoviranomaiseen ja pyydä tätä häätämään vuokralainen asunnostasi.

Vinkki: Purkuprosessi kannattaa pyrkiä tekemään hyvässä hengessä. Riitautuminen vuokralaisen kanssa voi johtaa siihen, että vuokralainen voi suutuksissaan vahingoittaa huoneistoa. Tästä seuraa vuokranantajalle huomattavia lisäkuluja ja ylimääräistä päänvaivaa.

Vinkki: On erityisen tärkeää osata tehdä vuokrasopimuksen purkuprosessi alusta alkaen juridisesti oikein ja aloittaa se välittömästi, kun siihen on tarvetta. Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenenä saat juridisesti pätevät asiakirjat käyttöösi ja neuvoja asiaan perehtyneeltä juristilta.

Käy asunnolla vähintään kerran vuodessa

Käy tervehtimässä vuokralaista vuosittain vaikkapa kahvipaketin kanssa. Viinipullokaan ei ole hassumpi vaihtoehto. Kysy, onko asunnossa puutteita. Tarkista samalla asunnon kunto ja muista tehdä se ikään kuin vuokralaisen näkökulmasta ja positiivisessa hengessä. Älä kyttää! Samalla vierailulla voit näyttää ja muistuttaa vuokralaista tärkeistä asioista, kuten kylpyhuoneen lattiaviemärin, hanojen vesilukkojen, ilmastointikanavien ja liesituulettimen puhdistaminen ja kunnossapito. Myös palovaroitin on pieni, mutta tärkeä asia pitää katossa ja toimintakunnossa. Pyydä vuokralaista myös esittämään kuitti voimassaolevasta kotivakuutuksesta.

Liity Suomen Vuokranantajat ry:n jäseneksi

Jäsenyys on sisältöönsä nähden edullinen. Jäsenenä saat käyttöösi muun muassa vuokraukseen liittyvien juridisten asiakirjojen arkiston, materiaalipankin, lakimiesten puhelinneuvonnan, perintäsopimuksen perintätoimiston kanssa, edulliset luottotietotarkistukset, edullisen vakuutuksen vuokra-asuntoon ja vuokratulon keskeytykseen ja alennuksia esimerkiksi vuokrailmoituksen tekemisistä yleisissä vuokraportaaleissa. Jäsenmaksu on myös täysin verovähennyskelpoinen.

”Hyvällä asiakaspalveluasenteella pääsee vuokrauksessa pitkälle. Monen ongelman välttää, kun osaa pitää keskusteluyhteyden vuokralaiseen auki hankalissakin tilanteissa. Joskus vuokralaista pitää myös osata neuvoa ja tuuppia oikeaan suuntaan, näyttää miten lattiakaivo puhdistetaan tai mistä voi hakea yhteiskunnan tukia työttömyyden yllättäessä. Jos vuokrausta hoitaa kokonaan itse, edellyttää onnistuminen myös juridista osaamista. Mitä enemmän osaa sen puolen juridiikan koukeroita, sitä paremmin pystyy kiertämään kaukaa riitaisat karikot.”

-Mia Koro-Kanerva, Suomen Vuokranantajat ry

Tarina vähän erikoisemmasta ruokahetkestä (hieman omaa tarinaa asuntosijoittajan arjesta)

Sukelletaan jälleen hetkeksi tarinan muodossa asuntosijoittajan erikoisiin kokemuksiin – tällä kertaa vuokralaisen kanssa.

Vuokraan mielelläni asuntojani maahanmuuttajille, koska minulla on hyviä kokemuksia heistä vuokralaisina. He ovat myös valmiita maksamaan hieman korkeampaa vuokraa, sillä heidän on huomattavasti kantaväestöä vaikeampaa löytää vuokra-asuntoa.

Kokemuksieni mukaan maahanmuuttajataustaiset vuokralaiset viihtyvät asunnoissa yleensä pitkään, ja kun he lähtevät, löytyy heidän kauttaan asuntoon usein uusi vuokralainen. Lisäksi yleisesti ottaen he pitävät asunnon mainiossa kunnossa, maksavat vuokran säännöllisesti ja kunnioittavat vuokraisäntää, koska tämä on antanut heille kodin.

Kulttuurierot luovat kuitenkin välillä hymyilyttäviä tilanteita. Asuntosijoitusurani alussa eräs vuokralaiseni pyysi minut illalliselle luokseen kiittääkseen siitä, että olin valinnut heidät vuokralaisiksi. Kiitin luonnollisesti kutsusta ja vastasin myöntävästi.

Aivan oman asuintaloni vieressä sijaitsevalle asunnolle saapuessani huomasin, että ruokaa valmistettiin grillillä olohuoneen lattialla, suoraan laminaatin päällä. Olin täysin hämilläni enkä saanut sanaa suustani. Ympärillä olleet ihmiset olivat iloisia, kaikki hymyilivät ja vieraanvaraisuus oli käsin kosketeltavaa. Istuessani lattialle grillin viereen en voinut olla huomaamatta, että grillistä hehkuva lämpö oli tummentanut grillin alla olevan laminaatin pilalle. Kärtsän noustessa kohti kattoa mietin itsekseni, että pyytäisinkö sinappia vai pitäisikö soittaa palokunta paikalle. Ymmärtäväisenä ja hyvät käytöstavat omaavana miehenä en tehnyt kumpaakaan tai huomauttanut kokkailutavasta ruokahetken aikana. Sen sijaan vaihdoimme elämäntarinamme toisillemme ja nautiskelimme mainiosta kulttuurierohenkisestä, mutta maukkaasta ruokahetkestä.

Ruokailun jälkeen kerroin, että Suomessa on tapana tehdä ruoka keittiössä eikä olohuoneessa grillaten. Ystävällisen ohjaavaan tyyliin mainitsin, ettei ruokaa voi valmistaa sisätiloissa nuotion tai grillinkään avulla. Paloturvallisuusriskin ja savuvahinkojen lisäksi lattiapinnat eivät luonnollisesti kestä moisia grillibileitä.

Hyvässä yhteisymmärryksessä sovimme, että tulevaisuudessa grilliä ei käytetä asunnon sisällä eikä edes parvekkeella, sillä kyseessä oli hiilillä toimiva grilli. Grillaaminen täytyisi vastedes suorittaa taloyhtiön pihalla sijaitsevassa grillikatoksessa. Sovimme myös, että vaurioitunut laminaatti tulisi uusia viimeistään siinä vaiheessa, kun he muuttaisivat asunnosta. Tämä järjestely sopi pahoillaan olleelle ja ymmärtäväiselle vuokralaiselle.

-Markosi

Lähteet: Artikkelissa on mukana myös Matias Savolaisen ja Jaakko Savolaisen ajatuksia.

P.S. Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu -kirjasta on juuri tilattu viides painos. Kirjasta on parhaillaan menossa  tarjouskampanja. Mielestäni pienehköllä investoinnilla on mahdollista saada suuria ajatuksia:

Lisätietoa kirjasta /  Hyödynnä tarjous

Muuta mielenkiintoista:

Artikkelissa mainitsemani vuokrasopimuspohjan voit ladata: Tästä


Haluaisitko tietoa sijoitusasunnoista?