Tämä artikkeli on jatkoa edellisestä artikkelistani.

5.10. Välttämättömät asiakirjat?

Taloyhtiön kokonaistilanteen voi näppärästi selvittää taloyhtiön asiakirjoista. Kokeneet asuntosijoittajat ostavat asuntoja välillä käymättä niissä lainkaan, sillä asiakirjoista näkee useimmiten kaiken tarvittavan kokonaiskuvan muodostamiseksi. Asunnon sisäisen kunnon ja remonttitarpeen saa suuntaa antavasti selville asunnon kuvista ja tiedustelemalla asiaa välittäjältä / myyjältä. Pintaremontoinnissa jo 100 €/m2 saa muutettua asunnon ulkonäön täysin.

Välttämättömät asiakirjat:

  1. Isännöitsijäntodistus (alle 3kk vanha), sisältää 5 vuoden 
kunnossapitosuunnitelman ja energiatodistuksen
  2. Tilinpäätös, johon sisältyvät seuraavat asiakirjat :
    • Tuloslaskelma
    • Tase
    • Toimintakertomus
    • Tilinpäätöksen liitetiedot
    • Talousarvio
  3. Yhtiöjärjestys
  4. Kohteen virallinen myyntiesite
  5. Mahdollinen kuntoarvio / kuntotutkimus tai muut huoneistoon kohdistuvat oleelliset lisätiedot (kosteusmittaus jne.).

Asunto-osakeyhtiölain mukaan näistä asiakirjoista tulee selvitä taloyhtiön todellinen tila.

Jos ja kun jää jotain epäselvää, kannattaa soittaa taloyhtiön isännöitsijälle ja hallituksen puheenjohtajalle. Samalla soitolla voit saada selville myös sellaisia asioita, joita ei syystä tai toisesta vielä löydy taloyhtiön nykyisistä asiakirjoista. Itse haastattelen kiinnostavan kohteen isännöitsijää ja hallituksen puheenjohtajaa lähes poikkeuksetta ennen ostopäätöksen tekemistä.

Vinkki: Kokenut asuntosijoittaja pyytää mielenkiintoisen kohteen virallisen myyntiesitteen ja kaikki taloyhtiön asiakirjat aina etukäteen skannattuna omaan sähköpostiin kiinteistönvälittäjältä tai myyjältä. Asiakirjoihin tutustumisen jälkeen tehdään päätös siitä, kannattaako asuntoa lähteä edes katsomaan. Tämä säästää omaa aikaa, ja jos olosuhteet vaikuttavat suotuisilta ja asuntoa päättää lähteä katsomaan, voi siitä antaa samalla valmiiksi mietityn tarjouksen.

5.11. Omistaako jokin taho tai henkilö enemmistön osakkeista? (vanhat vapaarahoitteiset asunnot)

Tällä asialla on erityistä merkitystä, jos asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on määrätty, ettei äänileikkuri ole käytössä lainkaan.

Esimerkki: Äänileikkuri ei ole käytössä. Henkilö A omistaa 80 osaketta ja henkilö B 20 osaketta ja yhtiökokouksessa on siis edustettuna yhteensä 100 osaketta. Tämä tarkoittaa sitä, että henkilö A voi äänestää esimerkiksi päätettävistä remontista 80 osakkeella ja henkilö B 20 osakkeella. Näin syntyy tilanne, jossa suurosakas tekee käytännössä kaikki päätökset.

Jos yhtiöjärjestyksessä ei määrätä äänioikeusrajoituksesta mitään, on äänileikkuri voimassa asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Tiivistettynä äänileikkuri tarkoittaa sitä, että jokainen osakas voi äänestää enintään 20 % yhtiökokouksen kokonaisäänimäärästä. Tämä tarkoittaisi edellisen esimerkin mukaisesti, että henkilö A voisikin äänestää enintään 20 osakkeella, vaikka omistaakin 80 osaketta ja henkilö B omistamillaan 20 osakkeella. Nyt äänestystilanteessa tulisi tasapeli, mikäli molemmat yllä mainitut henkilöt olisivat eri mieltä päätettävästä asiasta. Tässä tapauksessa hallituksen puheenjohtajan ääni ratkaisisi äänestyksen tuloksen, mikäli yhtiöjärjestykseen ei ole kirjattu muuta tilanteessa jossa äänet jakautuvat tasan.

Suuremmilta sijoittajatahoilta ostettaessa tilanne on yleensä se, että yksi taho omistaa koko taloyhtiön osakekannan ennen kuin alkaa myydä osakkeita eteenpäin.

5.12. Entä jos et tunne aluetta?

Peruslähtökohta on tietysti se, että ostat kohteita vain sellaiselta alueelta, jonka hintatason, vuokratason, taloyhtiöt ja alueen arvonnousupotentiaalin tunnet hyvin. Näin toimiessasi sinulla on etulyöntiasema kyseisellä markkina-alueella.

Joskus kuitenkin käy niin, että eteen tarjoutuu potentiaaliselta tuntuva sijoitusmahdollisuus alueelta, jota et aidosti tunne. Tällöin helppo tapa alkaa selvittää aluetta ja sen markkinatilannetta on ottaa yhteyttä alueen asiantuntijoihin. Tällaisia ovat muun muassa kokeneet kiinteistönvälittäjät, sijoittajat, vuokravälittäjät ja alueen asukkaat sekä yrittäjät. Mainio tapa onkin käydä taloyhtiössä kiertelemässä ja jututtaa vastaan tulevia asukkaita.

Samalla kadulla sijaitsevien taloyhtiöiden arvon ja arvostuksen välillä voi olla hyvinkin merkittäviä eroja. Kadun toisessa päässä saattavat sijaita esimerkiksi kaupungin omistamat vuokra-asunnot, joissa on häiriöitä. Ja vastaavasti toisessa päässä omistusasujien arvostetut taloyhtiöt, joita on hoidettu erityisen hyvin. Esimerkiksi tämä on sellainen asia, jota ulkopuolinen ei välttämättä tiedä ja jota on hyvin vaikea päätellä muutoin kuin kyselemällä niiltä, joille alue on tuttu.

5.13. Mikä on alueen myynti- ja vuokramarkkinatilanne?

Onko alueella myynnissä paljon vastaavanlaisia asuntoja? Jos on, miksi?

Jos suurempi työllistäjä lakkautetaan tietyltä alueelta, saattaa tämä aiheuttaa kyseisen alueen asuntomarkkinoille ylitarjonnan. Tämä vastaavasti alentaa yleistä hintatasoa ja pidentää vuokraukseen kuluvaa aikaa. Tällaisia asioita voit tutkia suurimmista asuntomyyntiportaaleista.

Mikä on alueen vuokramarkkinatilanne, tämänhetkinen vuokrataso ja vuoden alin ja korkein vuokrataso?

Jos alueella on vuokrattavissa paljon vastaavanlaisia ja -kokoisia asuntoja, saattaa tämä aiheuttaa sen, että asunnon vuokraaminen vie enemmän aikaa tai asunnon joutuu vuokraamaan edullisemmalla hinnalla. Näitä voit tutkia suurimmista vuokraportaaleista.

-Marko

 


Haluaisitko tietoa sijoitusasunnoista?