Tämä artikkeli on jatkoa edellisestä artikkelistani.

5.8. Miten huomioida taloyhtiö?

Suomen asunto-osakeyhtiöjärjestelmä on ainutlaatuinen koko maailman mittakaavassa ajateltunakin. Asunto-osakeyhtiön toimintaa säätelee uusi asunto-osakeyhtiölaki, joka astui voimaan 1. heinäkuuta 2010. Käytännössä taloyhtiön isännöitsijä, taloyhtiön hallitus ja ennen kaikkea yhtiökokoukset pitävät huolen siitä, että kokonaisuus toimii lain mukaisesti.

Useimmat suomalaisista taloyhtiöistä ovat asunto-osakeyhtiöitä. Asunto-osakeyhtiössä vähintään 50 % lattiapinta-alasta on oltava asuinkäytössä. Suomessa on noin 80 000 asunto-osakeyhtiötä, joissa asuu noin 2 miljoonaa ihmistä.

Suomalaisessa taloyhtiössä on keskimäärin noin 40 asuntoa ja reilut 2000 asuinneliötä. Maan suurimmassa taloyhtiössä on noin 750 asuntoa ja noin 37 000 asuinneliötä. Jos ostettavan kohteen taloyhtiö on kooltaan reilusti keskimääräistä suurempi (esimerkiksi 120 huoneistoa), ei taloyhtiöön yleisesti ottaen tarvitse kiinnittää kohteen analysoinnissa yhtä suurta huomiota kuin pienen taloyhtiön tapauksessa (esimerkiksi vain 10 huoneistoa).

Suurten taloyhtiöiden kohteissa useimmiten (varsinkin, jos As Oy on toiminut jo pidempään) riittää, kun tarkastaa huolella isännöitsijäntodistuksen, taloyhtiön korjaushistorian ja tulevat remontit, tilinpäätöksen, yhtiöjärjestyksen sekä soittaa isännöitsijälle ja taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalle ja kysyy heiltä muutaman valistuneen kysymyksen:

Onko hoitovastikkeessa nousupainetta?
Onko taloyhtiössä erityisiä ongelmia?
Onko taloyhtiöön odottavissa huomattavia ylimääräisiä kustannuksia lähiaikoina syystä tai toisesta?

Taloyhtiön tarkastuslista

Tarkasta seuraavat asiat ja tee ostopäätöksesi vasta tämän jälkeen:

1. Taloyhtiön korjaushistoria ja tulevat remontit?

Tarkasta isännöitsijäntodistuksesta taloyhtiön korjaushistoria, joka kertoo taloyhtiöön jo tehdyt suuremmat korjaukset ja remontit. Selvitä myös seuraavan 10 vuoden aikana tiedossa tai odotettavissa olevat remontit. Hyvässä taloyhtiössä remontit tehdään suunnitelmallisesti, sillä ne lisäävät asumisviihtyvyyttä, vähentävät energiankulutusta ja nostavat taloyhtiön arvoa.

Tulevista remonteista saat tietoa tutustumalla isännöitsijäntodistuksen liitteenä olevaan viiden vuoden kunnossapitosuunnitelmaan, sekä mahdolliseen kuntoarvioon ja kuntotutkimukseen. Suosittelen myös haastattelemaan isännöitsijää. Tulevien remonttien oikea arviointi on yksi tärkeimmistä asioista asuntosijoituksen onnistumisen kannalta.

2. Taloyhtiön koko?

On turvallisempaa ostaa suuresta taloyhtiöstä. Itse pyrin välttämään alle 1000 m2 taloyhtiöitä, koska suuren ongelman sattuessa kohdalle maksajia (eli osakkeenomistajia) on pienessä taloyhtiössä vähemmän.

Myös perusparannusremonttien hinnat tulevat suuressa taloyhtiössä neliötä kohti halvemmaksi. Esimerkiksi 5 500 asuinneliön taloyhtiössä osakkeenomistaja pääsee halvemmalla kuin pienemmässä, vaikkapa 500 asuinneliön taloyhtiössä. Toki nykyään vierekkäiset, samanikäiset taloyhtiöt voivat tehdä joukkohankkeita suurissa remonteissa, jolloin remontin kokonaishintaa saadaan painettua alemmas. Suurissa taloyhtiöissä on lähes poikkeuksetta hieman pienempi hoitovastiketaso, sillä suuremman taloyhtiön on helpompi kilpailuttaa myös juoksevat kulunsa. Lisäksi tiettyjen ulkoistettujen palveluiden, kuten isännöinnin, siivouksen ja huoltoyhtiön osalta, hinta on suhteessa suuremmissa taloyhtiöissä edullisempi.

3. Hoitovastiketaso €/m2

Riittääkö hoitovastike kattamaan kaikki taloyhtiön hoitopuolen kulut vai onko taloyhtiön hoitovastikkeessa nousupainetta? Tämän näkee näppärästi tilinpäätöksen jälkilaskelmasta, mutta vastaperustetussa yhtiössä tätä tietoa ei ole tarjolla. Voi olla jopa niin, että taloyhtiön hoitovastiketta on pidetty keinotekoisen alhaalla syystä tai toisesta.

Ostettavan kohteen hoitovastiketasoa on syytä peilata aina saman postinumeroalueen muihin vastaavanlaisiin taloyhtiöihin. Hyvässä taloyhtiössä kilpailutetaan säännöllisesti muun muassa isännöintipalvelut, huoltoyhtiö ja siivous, koska osaavalla kilpailutuksella ja taloyhtiön kunnossapidolla saadaan pidettyä taloyhtiö tarkoituksenmukaisessa kunnossa ja hoitovastiketaso maltillisena. Pienissä taloyhtiöissä hoitovastike on yleensä korkeampi kuin suurissa taloyhtiöissä.

Esimerkki: Olet ostamassa asuntoa taloyhtiöstä, jossa hoitovastike on 2,5 €/m2. Viereisissä taloyhtiöissä, jotka ovat samankaltaisia, on keskimääräinen hoitovastiketaso noin 4 €/m2. Hälytyskellojen pitäisi soida: miksi näin? Syy voi löytyä esimerkiksi siitä, että taloyhtiöllä on omistuksessaan muutama asuinhuoneisto, joista taloyhtiö saa vuokratuloja, tai että taloyhtiössä on lämmitysjärjestelmänä maalämpö, jonka vuoksi lämmityskulut ovat huomattavasti pienemmät. Saattaa myös olla, että taloyhtiö on kitkutellut liian matalalla hoitovastikkeella ja seuraavassa varsinaisessa yhtiökokouksessa hoitovastiketta tullaan nostamaan jopa 1,5 €/m2. Matalaan tai korkeaan hoitovastikkeeseen on aina syy ja se tulee selvittää.

4. Onko taloyhtiössä ollut erityisiä ongelmia tai onko taloyhtiölle tulossa normaalista poikkeavia suurempia kulueriä?

Tällainen suurempi kuluerä voisi olla esimerkiksi oikeudenkäynti tai juuri todettu suurempi kosteusongelma. Suuret todetut putkistovuodot voivat olla merkki siitä, että vaikkapa vain 25-vuotiaassa taloyhtiössä saatetaan aloittaa putkistosaneerauksen hankesuunnittelu pikaisestikin, vaikka normaalisti putkiremontin tekninen käyttöikä on noin 40–60 vuotta.

Merkittäväksi ongelmaksi voisi muodostua myös esimerkiksi taloyhtiön perustuksen painuminen alla olevan savimaan vuoksi. Perustuksen painumisesta aiheutuvat korjauskustannukset aiheuttavat taloyhtiölle merkittäviä ylimääräisiä kulueriä (voivat maksaa jopa putkiremontin verran).

5. Onko taloyhtiöllä omaisuutta ja tätä kautta ylimääräisiä tuloja?

Jos taloyhtiö omistaa huoneistoja tai liiketiloja, saa taloyhtiö näistä vuokratuloja. Tämä mahdollistaa edullisemman hoitovastiketason.

6. Oma vai vuokratontti?

Oma tontti on vuokratonttia halvempi vaihtoehto, koska tällöin ei tarvitse maksaa vuokraa tontista. Erityisen tarkkana on syytä olla silloin, kun tontin vuokra-aika on juuri päättymässä ja taloyhtiö joutuu piakkoin uusimaan vuokrasopimuksensa. Uusi tontin vuokra saattaa olla jopa kymmenen kertaa kalliimpi aikaisempaan verrattuna. Tällainen hyppäys nostaa hoitovastiketasoa merkittävästi.

7. Onko yhtiöjärjestyksessä erityisiä ehtoja osakkeenomistajalle?

Yhtiöjärjestyksessä saattaa olla maininta esimerkiksi siitä, että osakkeenomistaja vastaa kokonaisuudestaan märkätilojen kunnossapidosta, kun normaalisti vaikkapa kylpyhuoneen vesieristys kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle.

Jos yhtiöjärjestyksessä on maininta lunastusoikeudesta, tarkoittaa tämä tiivistettynä sitä, että taloyhtiön osakkailla / taloyhtiöllä on mahdollista lunastaa ostamasi huoneisto samalla hinnalla jonka olet siitä maksanut. Lunastusaika on useimmiten noin kuukausi siitä hetkestä, kun taloyhtiön hallitus on saanut tiedon kaupasta.

8. Onko taloyhtiössä taloyhtiölainaa?

Taloyhtiölaina tarkoittaa taloyhtiön ottamaa lainaa suurempia perusparannusremontteja varten. Taloyhtiö voi tehdä kirjanpitonsa niin, että taloyhtiölaina tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa. Tämä tarkoittaa asuntosijoittajaosakkaalle sitä, että rahoitusvastikkeena kuukausittainen kerättävä huoneistokohtainen taloyhtiölainaosuus on verovähennyskelpoinen vuokratuloista.

Taloyhtiö voi vastaavasti myös rahastoida osakkailta kuukausittain keräämänsä rahoitusvastikkeen. Tässä tapauksessa asuntosijoittaja ei saa vähentää rahoitusvastiketta vuokratuloista, vaan kerätty rahoitusvastike lisätään asunnon hankintamenoon ja sen saa vähentää vasta luovutusvoiton yhteydessä, kun asunto myydään.

Asuntosijoittajalle on tärkeää, että taloyhtiö tulouttaa saadut rahoitusvastikkeet. Näin verohyödyn saa välittömästi. Taloyhtiössä itse asuvalle omistajaosakkaalle taas ei ole käytännön merkitystä, tulouttaako vai rahastoiko taloyhtiö keräämänsä rahoitusvastikkeet.

9. Onko taloyhtiössä kertyneitä pääomia tulevia korjauksia varten?

Taloyhtiö voi varautua jo etukäteen tulevaan suureen peruskorjaukseen keräämällä etukäteen korjausvastiketta esimerkiksi tulevaa putkiremonttia varten. Asuntosijoittajan kannattaa tarkastaa asia, sillä mikäli taloyhtiö on kerännyt korjausvastiketta pidemmän aikaa, tätä jo etukäteen kerättyä rahaa ei välttämättä olla ymmärretty huomioida asunnon myyntihinnassa. Tällainen tilanne on erinomainen ostajan kannalta.

10. Mikä on talon lämmitysratkaisu?

Maalämpö on lämmitysmuodoista edullisin ja se yleistyy nopeasti. Kaukolämpö on yleisin lämmitysmuoto. Sähkö- ja öljylämmitteisissä taloyhtiöissä lämmityskulut ovat kalleimmat.

11. Mikä on talotekniikan merkitys?

Eri vuosikymmenillä rakennetuissa taloissa mm. talotekniikka ja arkkitehtuuri ovat hyvin erilaisia. Esimerkiksi 1960–1970 -luvuilla rakennetuissa taloissa laatu on yleisesti ottaen heikkoa. Vastaavasti 1900-luvun alkupuoliskolla rakennetut kivi- ja tiilitalot ovat laadultaan parempia. Etenkin sijoittajan näkökulmasta tarkasteltuna ne ovat huomattavasti suositeltavampia sijoituskohteita, sillä varsinkin julkisivuremonttien osalta kustannukset ovat pienemmät.

12. Mikä on taloyhtiön energialuokka?

Taloyhtiön energialuokka kertoo taloyhtiön energiatehokkuudesta. Energialuokat jaetaan energiatodistuksessa A-G -luokkiin. Alkupään luokat kertovat energiatehokkuudesta (A-C) ja vastaavasti loppupään luokat energiatehottomuudesta (D-G). Uudiskohteissa energialuokka on A-C, kun taas vanhoissa kerrostaloasunnoissa luokat C-E ovat vielä siedettäviä. Jos taloyhtiön energialuokka on heikompi kuin E, on tämä yleensä merkki siitä, että taloyhtiöön on todennäköisesti tulossa remontteja energiatehokkuuden parantamiseksi. Tällaisia voivat esimerkiksi olla öljy- tai sähkölämmityksestä siirtyminen kaukolämpöön tai julkisivu- / ikkuna- / kattoremontin tarve. Yhteenvetona todettakoon, että asuntosijoittajan kannattaa kiinnittää energiatodistukseen erityistä huomiota, jos taloyhtiön energialuokka on heikompi kuin E.

13. Onko taloyhtiön tontilla rakennusoikeutta?

Jos taloyhtiöllä on käyttämätöntä rakennusoikeutta, voi taloyhtiö hyödyntää rakennusoikeuden tulevaisuudessa ja saada tästä merkittävästi lisätuloja. Myös mahdollisten ullakkotilojen käyttötarkoituksen muuttaminen asuinkäyttöön on taloyhtiölle mainio tapa hankkia lisätuloja.

14. Onko taloyhtiön kassassa rahaa, onko maksuvalmius hyvä?

Pienissä taloyhtiöissä on syytä tarkistaa taloyhtiön maksuvalmius. Varsinkin sijoittajien omistamissa taloyhtiöissä kassa saattaa olla hyvinkin tyhjä.

Vinkki: Taloyhtiön maksuvalmiuden laskentakaava:

vaihtuvat vastaavat
_____________________________  = 2 tai enemmän*
lyhytaikainen vieras pääoma

* Tarkoittaa, että taloyhtiön maksuvalmius on hyvä

Kaavaan tarvittavat muuttujat löytyvät taloyhtiön tilinpäätöksen taseesta.

15. Onko taloyhtiössä enemmän vuokralaisia vai omistusasujia?

Yleisesti ottaen voidaan sanoa, että enimmäkseen omistusasujista muodostuvat taloyhtiöt ovat rauhallisempia ja asumisviihtyvyydeltään parempia. Myös tehtävien remonttien osalta tällaiset taloyhtiöt ovat asukkaita ajatellen mielekkäämpiä. Näin siksi, että tällaisten taloyhtiöiden hallitus koostuu asuntonsa omistavista asukkaista, joten remontit ja hankinnat tehdään heidän toiveidensa ja mieltymystensä mukaan. Vastaavasti vuokrataloissa saattaa olla rauhattomampaa, sijoittajaomistajat haluavat välttää ylimääräisiä kustannuksia ja näin ollen tehdä ainoastaan pakolliset remontit. Siispä esimerkiksi asumisviihtyvyyteen ei välttämättä kiinnitetä yhtä suurta huomiota.

16. Isännöitsijä?

Taloyhtiön menestyksellisen toiminnan kannalta on ensiarvoisen tärkeää palkata mahdollisimman pätevä ja motivoitunut isännöitsijä, koska isännöitsijä toimii käytännössä taloyhtiön toimitusjohtajana. Taloyhtiön hallitus valitsee ja tarvittaessa erottaa isännöitsijän. On hyvä, ellei jopa välttämätöntä, että isännöitsijä on toiminut alalla pidempään ja kouluttautunut esimerkiksi suorittamalla isännöitsijän ammattitutkinnon (ITS), johtavan ammatti-isännöitsijän tutkinnon (AIT) tai teknisen isännöitsijän tutkinnon (ITS-TEK).

Isännöitsijän rooli korostuu erityisesti silloin, kun taloyhtiöön on tulossa suuria perusparannusremontteja, normaalista poikkeavia ongelmatilanteita tai oikeudenkäyntejä. Näin siitä syystä, että useimmiten taloyhtiön hallitukset koostuvat osakkaista, joilla ei ole tarvittavaa kokemusta ja osaamista taloyhtiön toimintaan ja sen johtamiseen liittyen. On siis tärkeää, että mukana on kokenut luotsi, joka auttaa ohjaamaan paatin järkevästi ja turvallisesti karikoiden ohitse.

Vinkki: Taloyhtiön hallituksiin on mahdollista saada myös ulkopuolista apua niin kutsutuilta hallitusammattilaisilta. Heitä on mahdol- lista käyttää tilanteissa, joissa taloyhtiön hallitukseen ei löydy yhtiöjärjestyksen vaatimaa jäsenmäärää, tai kun tarvitaan vaikkapa konsultointiapua ongelmatilanteeseen. Hallitusammattilaisia löytää ja voi tarvittaessa palkata AKHA ry:stä (www.akha.fi).

-Marko

P.S. Asuntosijoittamisen SuperSunnuntai -valmennukseen 3.9.2017. Valmennukseen on ilmoittautunut jo yli 150 asuntosijoittajaa.

Asuntosijoittamisen Supersunnuntaí -valmennus 3.9.2017