Tämä artikkeli on jatkoa edellisestä artikkelistani.

5.3. Paljonko rahaa perusparannusremontteihin?

Selvitä, onko suurimmat remontit tehty? On tärkeää osata laskea tulevat remonttitarpeet talon iän perusteella. Eri remonttien suuntaa antavat neliöhinnat ja tekniset käyttöiät:

 

  • Putkiremontti                   450–900 €                       40–60 v.
  • Sähköremontti*                 60–100 €                       40–60 v.
  • Julkisivuremontti              100–500 €                      20–50 v.
  • Parvekeremontti*              50–200 €                      20–50 v.
  • Ikkunaremontti                  50–120 €                      30–50 v.
  • Kattoremontti                     15–80 €                        20–50 v.
  • Hissin modernisointi        20 000–200 000 €        25– v. **
    / rakentaminen                      / hissi 

* Erikseen tehtynä, ** 25 vuodesta ylöspäin

Jos jokin suurempi taloyhtiön remontti on vielä tekemättä, täytyy tälle laskea remonttivaraa (x euroa/m2) hankintahinnan lisäksi.

Esimerkki: Olet ostamassa 30 m2 yksiötä hintaan 70 000 €. Taloyhtiössä on putkiremontti tekemättä ja taloyhtiö on 45-vuotias. Putkiremontin tekniseen käyttöikään (40–60 v.) peilaten on todennäköistä, että putkiremontti tehdään seuraavan 10 vuoden aikana. Tässä tapauksessa remonttivaraa (€/m2) putkiremontille kannattaa kaupungista riippuen laskea esimerkiksi 500 €/m2 x 30 m2 (asunnon koko) = 15 000 € kustannusarvio (suuntaa antava).

Käy taloyhtiön yhtiökokouksissa mahdollisuuksiesi mukaan. Sieltä saat viimeisimmät tiedot siitä, mitä on suunnitteilla esimerkiksi remonttien suhteen. Voit myös saada ”sisäpiirin tietoa” sijoituksesi tilasta. Parhaassa tapauksessa osaat tarvittaessa luopua sijoituksestasi ennen kuin se muuttuu huonoksi sellaiseksi.

5.4. Mikä on vuokratuotto kaikki kulut huomioiden?

Mikä on vuokratuotto ostohetkellä?

Vuokratuotto kannattaa laskea sekä sesongin korkeimman että hiljaisimman mahdollisen ajankohdan lukemilla, jotta saa
perspektiiviä laskelmiin.

Mikä on vuokratuotto 10 vuoden remonttivaralla laskettuna?

Tyydyttävänä vuokratuottona kasvukeskuksien keskusta-alueilla voitaneen pitää noin 4–5 % remonttivara ja muut kulut
huomioiden. Koko Suomea ajatellen vuokratuottoprosentit liikkuvat noin 2–10 % haarukassa.

5.5. Miten rahoitan asunnon?

Millainen velkavipu?

Käytänkö vain omaa rahaa asunnon hankintaan? Lainaanko pankilta esimerkiksi: 50% / 70% / 90% asunnon hankintahinnasta

Millaisen lainatyypin valitsen?

  • Tasalyhenteinen laina
  • Tasaerälaina
  • Kiinteä tasaerälaina
  • Bulletlaina

Kuinka pitkän laina-ajan tarvitsen?

Sijoitusasuntoon lainaa myönnetään 1–25 vuodeksi. Se, minkä pituisen laina-ajan valitset, riippuu sijoitussuunnitelmastasi. Mitä lyhyemmän laina-ajan valitset, sen suurempi on maksettava kuukausierä ja säästät koroissa. Pitkällä laina-ajalla on vastaavasti mahdollista saada sijoitus jopa maksamaan itse itsensä, jolloin käytännössä vuokratulot riittävät kattamaan kaikki asunnosta aiheutuvat kulut.

Kuukausittaiseen kassavirtaan oleellisesti vaikuttavat tekijät:

  • Oman pääoman määrä
  • Vieraan pääoman määrä (velkavipu)
  • Lainan marginaali ja maksettava korkotaso
  • Laina-aika
  • Lainatyyppi
  • Vuokratuotto %

5.6. Onko remontoitava heti?

Jos asunto on remontoitava heti oston jälkeen, kuinka se vaikuttaa laskelmiin?

5.7. Onko hoitovastike oikealla tasolla?

Tämän voit selvittää vertaamalla viereisten samankaltaisten taloyhtiöiden hoitovastiketasoa keskenään.

Onko hoitovastikkeessa nousupainetta? Riittääkö nykyinen hoitovastiketaso kattamaan kaikki taloyhtiön juoksevat kulut?

Hoitovastiketasoon vaikuttavat muun muassa:

  1. Taloyhtiön ikä ja koko
  2. Taloyhtiön korjaushistoria
  3. Lämmitysjärjestelmä
  4. Onko taloyhtiö omalla vai vuokratontilla?
  5. Onko taloyhtiöllä omaisuutta ja tätä kautta esimerkiksi vuokratuloja?
  6. Onko taloyhtiö esimerkiksi rivitalo vai kerrostalo?
  7. Onko taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä onnistunut kilpailutta-maan taloyhtiön juoksevat kulut onnistuneesti?

Hyvin hoidetuissa taloyhtiöissä onkin kassassa useimmiten muutaman kuukauden hoitokuluja vastaava määrä rahoituspuskurina, jotta se voi toimia, kun ylimääräisiä kuluja syystä tai toisesta ilmaantuu.

Mikäli kassassa ei ole rahaa ylimääräisten kulujen ilmaantuessa, voi taloyhtiö yhtiökokouksen päätökselle kerätä 1–2 kuukauden ylimääräisen hoitovastikkeen, jolla yllättävät kulut saadaan katettua. Jos tämä ei vielä riitä, voi taloyhtiö ottaa yhtiökokouksen päätöksellä hoitolainaa, jolla taloyhtiön talous saatetaan taas raiteilleen. Jo asunto-osakeyhtiölaki pitää huolen siitä, että taloyhtiön talouden on oltava kunnossa ja toimintakykyinen.

-Marko

P.S. Asuntosijoittamisen Supersunnuntai -valmennus sunnuntaina 3.9.2017

Valmennukseen on ilmoittautunut jo yli 150 asuntosijoittajaa.

Blogiani seuraaville valmennus erikoishintaan 450€ (norm. 740€). Tarjous on voimassa kunnes tapahtuma on loppuunmyyty.

Lisätietoa / ilmoittaudu: Haluan mukaan


Haluaisitko liittyä sijoittajalistalle?