KUINKA VELKAVIPU VAIKUTTAA?

Sinulle avautuu mahdollisuus ostaa mainion tuntuinen sijoitusasunto. Tällä kertaa omia pääomia ei ole niin paljon, että asunnon voisi rahoittaa kokonaan omalla pääomalla. Näin syntyy ajatus vieraan pääoman, velkavivun, käytöstä.

Seuraavat laskemat auttavat hahmottamaan, kuinka velkavipu vaikuttaa sijoituksen kokonaisuuteen.

Asunnon hinta on 75 000 € ja päätät rahoittaa tästä itse noin 19 000 € (noin 25%), eli tarvitset pankilta vierasta pääomaa noin 56 000 € (noin 75 %). Korot ovat tällä hetkellä historiallisen matalalla (kokonaiskorko noin 1-1,5%), mutta ymmärrät varautua myös korkojen nousuun ja teetkin laskelmasi 4 % kokonaiskorolla.

Ostettava asunto on valmiiksi vuokrattu ja asunnon vuokratuotto on 4 500 € vuodessa (vuokra 500 € – vastike 125 € x 12).

Lukujen valossa diili näyttää seuraavanlaiselta:

Vuokratuotto %: 4 500 € / 75 000 € x 100 % = 6 % vuodessa

Koska olet käyttänyt vierasta pääomaa, nielaisevat korkokustannukset 4 % lainarahasta. Kun varaudutaan 4 % korkoon, ovat laskennalliset korot lähtötilanteessa 4 % x 56 000 € = 2 240 € vuodessa.

Tässä vaiheessa huomaat, että pankille maksettava lainan korko syö noin puolet saadusta vuokratuotosta.

Mielenkiintoiseksi tämä yhtälö muuttuu seuraavassa vaiheessa. Oma pääomasi ei olekaan 75 000 euroa, vaan ainoastaan sijoittamasi 19 000 €. Näin ollen oman pääomasi tuotto onkin 11,9 % (4 500 €, tuotto – 2 240 €, korko) / 19 000 €).

Oman pääoman tuottosi nousee merkittävästi, kun hyödynnät lainarahoitusta. Sen sijaan, että laittaisit kaikki pelimerkkisi kiinni yhteen asuntoon, voitkin velkarahan turvin ostaa niitä useampia.

Edellä olevaa esimerkkiä tarkasteltaessa on huomioitava myös, ettei siinä ole huomioitu lainkaan asunnon mahdollista arvonnousua. Mikäli arvonnousua olisi ollut 2 % vuodessa, olisi kokonaistuotto ollut 19,8 % (oman pääoman tuotto 11,9 % + asunnon arvonnousu 2 %, omalle pääomalle (7,9%) = 19,8 %).

VAIKUTUS ERITYYLISESSÄ SIJOITTAMISESSA

Velkavipua käyttämällä voidaan siis vaikuttaa olennaisesti oman pääoman tuottoihin. Velkavivun suuruus on mitoitettava omaan sijoitussuunnitelmaan sopivaksi ja oman riskinsietokyvyn mukaan. Lisäksi on syytä tehdä kassavirtalaskelma, joka selvittää velkavivun käytön vaikutukset rahoituskokonaisuuteen kuukausitasolla. Riittävätkö vuokratulot kattamaan asuntoon liittyvät kulut? Jos ei, kuinka paljon omaa rahaa on syötettävä sijoitukseen kuukausitasolla?

 

Esimerkki: Viiden erityylisen sijoittajan ja velkavivun vaikutuksesta kokonaisuuteen:
mkmkmk

  1. Varovainen sijoittaja, ei velkavipua
  2. Kohtuullista tuottoa hakeva sijoittaja, velkavipu 50 %
  3. Suurta tuottoa hakeva sijoittaja, velkavipu 75 %
  4. Maksimaalista tuottoa hakeva sijoittaja, velkavipu 90 %
  5. Hurjapää, velkavipu 100 %

OPO                    = Oma pääoma
VPO                     = Vieras pääoma
Velkavipu %       = Lainan määrä prosentteina
Korko %              = Lainan korkoprosentti
Korkokulut / v    = Lainan korkokulut vuodessa
Tyhjä / kk            = Asunnosta koituvat kustannukset / kuukausi, kun asunto on tyhjillään
Tyhjä / v              = Asunnosta koituvat kustannukset / vuosi, kun asunto on tyhjillään
Vuokratuotto % = (vuokra-hoitovastike) x 12 / asunnon velaton hankintahinta x 100
OPO -tuotto %   = Oman pääoman tuottoprosentti ennen veroja
Vuokra                = Saatu vuokran määrä kuukaudessa
Hoitovastike       = Taloyhtiölle maksettava hoitovastikekulu kuukaudessa
Muut kulut          = Arvioidut muut kulut kuukaudessa
Korko                   = Lainan korkokulut kuukaudessa
Verotettava tulo = Nettovuokratulo, josta maksetaan pääomavero
Vero                     = Maksettava pääomaveron määrä
Lyhennys            = Lainan pääoman lyhennyskulu kuukaudessa
Kassavirta           = Kun vuokrasta vähennetään asunnosta koituvat kustannukset, saadaan kassavirta.
mmmmmmmmmSe voi olla positiivinen tai negatiivinen.

mkmkmk

Alla olevassa taulukossa on käytetty 25 vuoden laina-aikaa, kiinteä tasaerälainaa ja lainan korkona 4 %.

Monien mahdollisuuksien velkavipu

Kuten yllä olevat laskelmat (lähtöhetkellä) osoittavat, on 25 vuoden laina-ajalla ja 4 % korolla kahden ensimmäisen sijoittajan kassavirta kuukausitasolla positiivinen. Sijoitus tuottaa siis kahisevaa kuukausitasolla tarkastellen.

Suurta tuottoa hakevan, maksimaalista tuottoa hakevan ja hurjapään kassavirtalaskelmat ovat vastaavasti miinusmerkkiset, eli kuukausitasolla sijoitukseen on laitettava hieman omaa rahaa.

Asuntosijoittaminen on parhaimmillaan juuri silloin, kun vuokra riittää kattamaan kaikki kulut ja tämänkin jälkeen jää vielä niin sanottua ”räpylärahaa” kuukausitasolla. Tällöin kassavirta on positiivinen.

Velkavivun käyttäminen nostaa siis oman pääoman tuottoja, mutta myös riskit kasvavat, etenkin jos vipua käytetään väärin. Yleisesti ottaen voidaan sanoa, että vahvan velkavivun käyttäminen on perusteltua, kun vuokratuotto ylittää lainasta maksettavan korkotason vähintään muutamalla prosentilla.

Miksi kokeneet asuntosijoittajat käyttävät juuri nyt vahvaa velkavipua?


Haluaisitko tietoa sijoitusasunnoista?