Asuntosijoittamista harkitessa tulee tietää, mikä on päämäärä. Näin on mahdollista valita sopiva tapa toimia. Jos päämäärä ei ole tiedossa, ei sopivaa strategiaakaan voida valita. Ilman minkäänlaista strategiaa puolestaan päädytään helposti tekemään hätiköityjä ratkaisuja. Tämä pätee varsinkin, jos sijoituksen kanssa tulee yllättäviä ongelmia.

Ongelmien ilmetessä monet sijoittajat harkitsevat asunnon myymistä. Onkin tyypillistä, että sijoittaja myy asuntoaan, koska hänellä on ollut ongelmia vuokralaisen kanssa tai koska asuntojen hintojen arvioidaan kääntyvän laskuun. Yksittäiseen vuokralaiseen liittyvän ongelman ratkaiseminen myymällä asunto on hyvä esimerkki siitä, kuinka asuntosijoittajan arkeen kuuluvan asian ratkaiseminen harkit-semattomalla tavalla voi johtaa epätoivottuun lopputulokseen kokonaissuunnitelman kannalta. Pääsemme kyllä eroon vuokralaisesta, mutta samalla menetämme asunnon ja saamme mahdollisesti taa- kaksemme myös veroseuraamuksia.

Myymiseen voi olla muitakin syitä kuin ongelmat. Yksi yleisimmistä on kertyneen oman pääoman ja tuottojen kotiuttaminen. Ennen myyntipäätöksen tekemistä kannattaa kuitenkin pohtia, onko myyminen oman, pitkän aikavälin tavoitteen kannalta oikea teko. Arvioinnin avuksi on hyvä laskea, mitä myyminen sijoittajalle todella tarkoittaa.

STRATEGIANA ASUNNON MYYNTI ONGELMIEN ILMETTYÄ

Kuvitellaan että sijoittaja on aikanaan ostanut asunnon 100 000 euron hintaan. Vuosien saatossa asunnon arvo on noussut, ja sen nykyinen markkinahinta on 200 000 euroa. Asunto on vuokrattu siten, että vastikkeen jälkeen vuosittainen nettovuokra on 5 800 euroa. Tässä esimerkissä asunto on velaton.

Sijoittaja päättää myydä asunnon. Hän maksaa 200 000 euron myyntihinnasta 3 % välityspalkkion eli 6 000 euroa. Voittoa syntyy näin ollen 200 000–100 000–6 000 = 94 000 euroa. Syntyneestä luovutusvoitosta sijoittaja maksaa veroina noin kolmanneksen eli noin 31 000 euroa (0,33 x 94 000). Näin ollen hänelle jää käteen 163 000 euroa (200 000–31 000–6000 € = 163 000 €).

Hankintahinta: 100 000 €
Nettovuokra vuodessa:  5 800 €
Myyntihinta:  200 000 €
Välityspalkkio 3 %:  6 000 €
Voitto:  94 000 €
Verot (noin):  31 000 €
Käteen jää:  163 000 €

Menetetty vuokratulo:
Vuodessa: 5 800 €
Kahdessa:  11 600 €
Kolmessa: 17 400 €
Neljässä:  23 200€

 

Toisaalta sijoittaja saa takaisin alun perin sijoittamansa 100 000 euroa, jonka lisäksi hänelle jää voittoa verojen jälkeen 63 000 euroa. Toisaalta menetetään ikuisiksi ajoiksi vuokratulot, jotka olisi saatu, jos asuntoa ei olisi myyty. Myyminen voi olla järkevää, jos strategiana on esimerkiksi maksaa kertyneillä myyntivoitoilla muita sijoitusasuntoja velattomaksi, jotta voidaan nauttia niiden tuottamasta kassavirrasta.

Sijoitusasunnon myynnin verotuksesta voit lukaista lisää: Muun kuin oman vakituisen asunnon myynti

Sijoitusasunnon myynti on järkevää?
Asuntomarkkinat ovat sykliset, kuten kaikki muutkin sijoitusmarkkinat. Toisin sanoen asuntojenkin hinnat nousevat ja laskevat. Sijoittaja saattaakin haluta myydä asunnon, koska hän pelkää hintojen laskevan. Usein ajatuksen jatkeena on idea, että ostetaan halvemmalla lisää asuntoja sitten, kun asuntojen hinnat ovat laskeneet. Jos tämä on syy asunnon myyntiin, arvioi järkevä sijoittaja asiaa lukujen valossa. Paljonko asuntojen hintojen arvioidaan laskevan? Kuinka paljon asuntojen hintojen pitäisi laskea, jotta myyminen olisi kannattavaa?Hyvältä kuulostavaan ajatukseen liittyy kuitenkin muutama ongelma. Ensinnäkin, jos asunto myydään voitolla, voitosta joudutaan maksamaan veroja. Lisäksi myynnin jälkeen asunnosta ei saada enää vuokratuloja. Niinpä myynnin tuloksena käteen jäävästä rahasta pitää vähentää vielä menetetty vuokratulo. Olisihan tämä raha muutoin saatu, jos asuntoa ei olisi myyty.

Menetetyt vuokratulot pienentävät todellista voittoa:

1 vuosi:   163 000 –    5 800 = 157 200 (-21 %)
2 vuotta: 163 000 – 11 600 = 151 400 (-24 %)
3 vuotta: 163 000 – 17 400 = 145 600 (-27 %)
4 vuotta: 163 000 – 23 200 = 139 800 (-30 %)


Esimerkin numeroista nähdään, kuinka paljon asuntojen hintojen pitäisi laskea, jotta myyminen olisi kannattavaa. Asuntojen hintojen on laskettava vähintään 21% (157 200 € / 200 000 € = 21%), jotta vuoden kuluttua olisi kannattavaa ja järkevää ostaa vastaavanlainen ja -hintainen uusi asunto myydyn tilalle.

Jos asuntomarkkinoiden pohjan löytyminen kestääkin kolme vuotta, on hintojen laskettava vähintään 27 %, jotta myyminen olisi kannattavaa. Toisin sanoen: mitä kauemmaksi tilalle ostettavan asunnon hankinta lykkääntyy, sitä enemmän asuntojen hintojen olisi tultava alaspäin. Tämä johtuu siitä, että vuosi toisensa jälkeen jää saamatta vuokratuloja, joita saataisiin, jos asuntoa ei oltaisi myyty.

Tähän strategiaan liittyy myös eräs toinen problematiikka tilanteessa, jossa sijoittaja aikoisi käyttää uuden asunnon hankinnassa velkarahaa. Jos asuntojen hinnat todella laskisivat kolmen vuoden aikana yli neljänneksen, tarkoittaisi se erittäin vakavaa tilannetta taloudessa. Monet asuntovelalliset olisivat maksukyvyttömässä tilassa, ja pankeille koituisi tästä luottotappioita. Lainaraha olisi tiukassa. On hyvin riskaabelia perustaa strategia sen varaan, että erittäin surkeina talouden aikoina saa haluamansa velkarahoituksen sijoitusasuntojen ostamiseen.

On spekulatiivista, laskevatko asuntomarkkinat todella niin paljon, että myyminen kannattaisi. Vaikka hinnat laskisivat 15 %, ei sekään olisi riittävästi, jotta esimerkin strategia kannattaisi. On myös vaikea kalastaa minkään sijoitusmarkkinan pohjaa, ja tämä pätee myös asuntomarkkinoihin. Pohja eli alimmat myyntihinnathan nähdään vasta sitten, kun asuntojen hinnat ovat jälleen nousseet. Toisin sanoen siinä tilanteessa, kun pohja on varmasti saavutettu, eivät asunnot enää olekaan niin halpoja.

Tämä ei tietenkään tarkoita sitä, ettei sijoitusasuntoa koskaan kannattaisi myydä. Helposti kuitenkin käy niin, että myyntivoittoverot ja menetetty vuokratulo ovat suurempi menetys kuin mahdollisesti tulevaisuudessa ostettavissa olevat halvemmat asunnot.

 

-Marko