Otsikko on aika raflaava. Oikea termi olisi puhua asuntosijoittajan verosuunnittelusta. Verosuunnittelu on erittäin tärkeä osa kaikenlaista sijoittamista ja oikein käytettynä sillä voi saavuttaa huomattavia säästöjä verotuksessa. Verosuunnittelua on monenlaista, esimerkiksi vähentämällä oman asuntolainan korot verotuksessa teet verosuunnittelua. Tässä blogikirjoituksessa esitän muutamia konkreettisia ideoita kuinka voit tehdä verosuunnittelua ja säästää jopa useita tuhansia euroja verotuksessa.

Perheen asunnon sukupolvenvaihdos

Katri ja Ville ovat vuokralla 50m2 kerrostalokaksiossa.  Vuokraa huoneistosta he maksavat 750 € / kk. Perheenlisäyksen vuoksi tarkoituksena on etsiä suurempaa asuntoa.

Katrin eläkeläisvanhemmat asuvat omakotitalossa ja talon markkina-arvo on 250 000 €. Vanhempien mielestä nykyinen omakotitalo on liian suuri kahdelle henkilölle ja kaukana palveluista.

Vanhemmat haaveilevat, että saisivat viettää talvet lämpimässä ilmastossa, kesät kesämökillä ja haluavat auttaa Katrin perhettä

Ratkaisu: Kauppa velaksi alle markkinahinnan

Vanhemmat myyvät omakotitalon Katrille hintaan 188 000 € (Velattoman kauppahinnan oltava yli 75 % käyvästä arvosta, jotta vältytään lahjaverolta)

Katri jää koko kauppasumman velkaa vanhemmilleen (Velalla ei korkoa, lyhennys 750 € kuukaudessa)

Vanhemmille 750 € verovapaata kassavirtaa, jota voi käyttää Espanjassa asumiseen talvisin.

Verohyödyt:

  • Omakotitalon mahdollisesta tulevasta arvonnoususta ei mene perintöveroa
  • 62 000 € (250 000 – 188 000) käypää arvoa siirtyi ilman lahja- tai perintöveroa
  • HUOM! Mahdollinen maksamatta oleva laina on aikanaan kuin rahaa tilillä ja verotetaan perintöverotuksessa


Arvonnoususta maksettavan veron minimointi

Katri (40v) ja Ville (42v) ostivat kaksion velkarahalla 65 000 €. Ansaitsivat vuokratuloa ja vähensivät sijoituslainan verotuksessa. (Sijoitustarkoitukseen otetun tulonhankkimislainan korot ovat verovähennyskelpoisia)

Sijoitusasunnon arvo on noussut 25 vuodessa 116 000 euroon (arvo noussut siis 78,5% eli k.a noin 3% vuodessa). Asunnon myynnistä aiheutuisi vähintään noin 16 140 euron myyntivoittoveroa.

Myyntivoitto 51 000 € (Myyntihinta 116 000 € – hankintahinta 65 000 €)
pääomavero 30 000 € saakka =  30 % (30% * 30 000 = 9000 €)
→ ja yli 30 000 € menevästä osasta = 34 % (34% * 21 000 = 7 140 €)
Verot yhteensä = 16 140 €

Miten tilannetta voisi parantaa?

  • Asunnon käyttäminen vakuutena lisäsijoitusten hankintaan
  • Verosuunnittelua lahjoituksen avulla

Lahjoituksen etuja:

  • Omaisuuden myyntivoittoverottomuus
  • Tulevan arvonnousun perintöverottomuus (Mikäli lahjansaaja myy lahjana saatua omaisuutta alle 12 kuukauden sisällä, katsotaan saantohinnaksi alkuperäinen hankintahinta ja myyntivoittoa verotetaan)Kuinka vähentää veroja?

Sijoitusasunnon lahjoittaminen

  • Pidätä elinikäinen hallintaoikeus = Omaisuuden lahjaverotettava arvo pienenee, hallintaoikeuden haltija nauttii itse tuloista ja vastaa kuluista, kuolemantapauksessa hallintaoikeus siirtyy verottomasti
  • Hallintaoikeuden arvo määritellään haltijan iän perusteella, joten lahja kannattaa antaa aikaisin
  • Sijoitusasunnon lahjavero ilman hallintaoikeuden säilyttämistä: Verotettava lahja 116 000 €, lahjaveron suuruus: 14 010 €
  • Sijoitusasunnon lahjavero, kun säilytetään elinikäinen hallintaoikeus:

116 000 Asunnon arvo – 69 600 Hallintaoikeuden arvo = Verotettava lahja 46 400 €, lahjaveron suuruus: 4347 €

→ Verosuunnittelulla säästettiin 9663 euroa

Sijoitusasunnon myyntivoittoveron poistaminen kokonaan

Muutetaan itse asuntoon ja asutaan siinä yhtäjaksoisesti kaksi vuotta
= Verovapaus, asunnon myyntivoiton 51 000 € saa ilman veroseuraamuksia (Katrin ja Villen tapaus).

Kuten yllä olevista esimerkeistä voi todeta, on verosuunnittelulla mahdollista leikata suuriakin summia verotuksessa. Jostain kumman syystä useimmat eivät kuitenkaan ole tietoisia verosuunnittelun mahdollisuuksista tai verosuunnittelu aloitetaan liian myöhään.  Jos verosuunnittelu aloitetaan vasta esimerkiksi perunkirjoitusten yhteydessä, ollaan jo auttamattomasti myöhässä

-Marko

 


Haluaisitko liittyä sijoittajalistalle?