Tämä blogi on jatkoa viime blogistani.
Nyt on luvassa reilusti lukuja ja laskelmia, joten älä säikähdä. Tarkoituksena on avata osinko- ja henkilökohtaisen pääomatulon verotusta ja pilkkoa kokonaisuus helpommin ymmärrettävään muotoon. Laskelmien pohjalta on helpompi hahmottaa omaa asuntosijoitustoimintaa henkilökohtaisen ja yhtiömuotoisen omistuksen kannalta.
Listaamattoman yhtiön verotus
Järkevin tapa nostaa yhtiöstä rahaa on nostaa se osinkoina.
Listaamattomasta yhtiöstä saatu osinko voidaan verottaa joko ansiotulona tai pääomatulona. Osa osingosta on verotonta.
Osingoista 25 % on veronalaista pääomatuloa ja 75 % verotonta tuloa siihen määrään saakka, joka vastaa maksimissaan 8 prosenttia yhtiön nettovarallisuudesta (varat miinus velat) ja on enintään 150 000 euroa. 150 000 euron ylittävästä osasta 85% on veronalaista pääomatuloa ja 15% verotonta tuloa. Osinkojen veroprosentti on joko 7,5* prosenttia 30 000 euroon saakka ja yli 30 000 euron osalta 8,25** prosenttia.
* 7,50 % = 2 5 % x 30 % + 7 5 % x 0 %
** 8,25 % = 25 % x 33 % + 75 % x 0 % (vuonna 2015, pääomavero vuonna 2016 = 34%)
(Huomioithan, että alla olevissa esimerkeissä pääomaveron korkeampi verokanta on laskettu vuoden 2015 verotuksen mukaan eli 33%).
Esimerkki 1.
A) Osakeyhtiö omistaa kaksi velatonta 100 000 euron arvoista sijoitusasuntoa (Nettovarallisuus 200 000 €).
Koska osakeyhtiöllä ei ole muuta varallisuutta, on tässä tapauksessa 8 % nettovarallisuudesta 16 000 €
(8 % x 200 000 €).
Yhtiön tulos: 12 000 €
Yhteisövero 20 %: 2 400 € (12 000 € x 20 %)
Yhtiön nettotulos: 9 600 € ( 12 000 € – 2 400 €)
Osinkovero: 720 € ( 9 600 € x 7,5% )
Omistajalle jää osinkoveron jälkeen: 8 880 € (9 600 € – 720 €)
Vero yhteensä 26 % [1- (8 880 € / 12 000 €)]
Vuokratuotto 6 %: 12 000 € ( 200 000 € x 6%)
Verotettava tulo: 12 000 €
Pääomavero 30 %: 3 600 € (12 000 € x 30%)
Käteen jäävä osuus: 8 400 € (12 000 € – 3 600 €)
Esimerkki 2.
A) Osakeyhtiö omistaa kaksi kappaletta 100 000 euron arvoista sijoitusasuntoa (Nettovarallisuus 60 000 €). Sijoituksessa mukana 70 % vierasta pääomaa.
Oma pääoma: 60 000 € (nettovarallisuus)
Vieras pääoma: 140 000 € (velkavipu 70 %)
Vuokratuotto 6 %: 12 000 € (200 000 € x 6 %)
Korko 2 %: 2 800 € (140 000 € x 2 %)
Yhtiön tulos: 9 200 € (12 000–2 800 €)
Yhteisövero 20 %: 1 840 € (9 200 € x 20 %)
Yhtiön nettotulos: 7 360 € (9 200–1 840 €)
Osinkovero:
4 800 € x 7,5 % = 360 €
2 560 € x 75 % x 35 % (oletettu tuloveroprosentti) = 672 €
Miksi tuloveroprosentti? Jos osinkoa jaetaan yli 8% nettovarallisuudesta, on 75% osingosta ansiotuloa ja 25% verotonta tuloa. Yllä olevassa laskelmassa nettovarallisuus on 60 000 €, josta 8 prosenttia on siis 4 800 euroa. Tämän ylimenevästä osuudesta menee veroa henkilön oman tuloveroprosentin mukaan. Eli jos koko 7 360 euron tuloksen nostaa osinkoina, menee siitä 2 560 euroa osaksi ansiotuloveron puolelle.
Omistajalle jää osinkoveron jälkeen: 6 328 € (7 360–360–672 €)
Vero yhteensä noin 31 % [1–(6 328 € / 9 200 €)]
B) Henkilö omistaa kaksi 100 000 euron arvoista sijoitusasuntoa. Sijoituksessa mukana 70 % vierasta pääomaa.
Oma pääoma: 60 000 €
Vieras pääoma: 140 000 € (velkavipu 70 %)
Vuokratuotto 6 %: 12 000 € (200 000 € x 6 %)
Korko 2 %: 2 800 € (140 000 € x 2 %)
Verotettava tulo: 9 200 € (12 000–2 800 €)
Pääomavero 30 %: 2 760 € (9 200 € x 30 %)
Käteen jäävä osuus: 6 440 € (9 200–2 760 €)
Esimerkki 3.
A) Osakeyhtiö omistaa 20 kappaletta 100 000 euron arvoista sijoitusasuntoa (Nettovarallisuus 1 400 000 €). Sijoituksessa mukana 30 % vierasta pääomaa.
Oma pääoma: 1 400 000 € (nettovarallisuus)
Vieras pääoma: 600 000 € (velkavipu 30 %)
Vuokratuotto 6 %: 120 000 € (2 000 000 € x 6 %)
Korko 2 %: 12 000 € (600 000 € x 2 %)
Yhtiön tulos: 108 000 € (120 000–12 000 €)
Yhteisövero 20 %: 21 600 € (108 000€ x 20 %)
Yhtiön nettotulos: 86 400 € (108 000–21 600 €)
Osinkovero:
7,50 % (30 % x 25 %) x 30 000 € = 2 250 €
8,25 % (33 % x 25 %) x 56 400 € = 4 653 €
Osingot (pääomatulot) verotetaan 30 prosentin mukaan 30 000 euroon asti (7,50 %), jonka ylittävältä osuudelta maksetaan 33 prosenttia veroa (8,25 %).
Osinkovero yhteensä 6 903 €
Omistajalle jää osinkoveron jälkeen 79 497 € (86 400–6 903 €)
Vero yhteensä noin 26 % [1–(79 497 € / 108 000 €)]
B) Henkilö omistaa 20 kappaletta 100 000 euron arvoista sijoitusasuntoa. Sijoituksessa mukana 30 % vierasta pääomaa.
Oma pääoma: 1 400 000 €
Vieras pääoma: 600 000 € (velkavipu 30 %)
Vuokratuotto 6 %: 120 000 € (2 000 000 x 6 %)
Korko 2 %: 12 000 € (600 000 € x 2 %)
Verotettava tulo: 108 000 € (120 000–12 000 €)
Pääomavero 30 %: 9 000 € (30 000 € x 30 %)
Pääomavero 33 %: 25 740 € (108 000–30 000 € = 78 000 € x 33 % = 25 740 €)
Veroja maksettava yhteensä: 34 740 € (9 000 € + 25 740)
Käteen jäävä osuus: 73 260 € (108 000–34 740 €)
Vero yhteensä noin 32 % [1–(73 260 € / 108 000€ )]
Mainittakoon tässä, että osakeyhtiöllä on oltava useiden miljoonien suuruinen nettovarallisuus, jotta yhtiömuotoisesta omistuksesta on huomattavaa taloudellista etua, kun rahat halutaan nostaa osinkoina omistajille. Jos yhtiön tulos jätetään yhtiöön eikä osinkoja makseta, on yhtiömuotoinen omistus taloudellisesti järkevämpi vaihtoehto pääomatuloa alhaisemman yhteisöveron vuoksi.
Yhteenveto, kun omistaa asuntoja yksityisenä henkilönä:
Plussat:
+ yksinkertainen verotus
+ pienempi pankin marginaali lainaa otettaessa ja parempi suoja pankkilainassa
+ kuluttajansuojalaki tukena kaupanteossa
+ ei yhtiön hallinnollisia velvoitteita eikä liiketoiminnan kuluja kuten osakeyhtiössä
Miinukset:
– rahallisesti huonompi vaihtoehto
– fippaaminen (osta, remontoi, myy) ei suuressa mittakaavassa ole yksityisenä henkilönä järkevää, eikä edes mahdollista
Omistaminen osakeyhtiön kautta:
Plussat:
+ verotuksellisesti ja rahallisesti parempi vaihtoehto, kun tulos jätetään yhtiöön
+ sopii erityisesti henkilölle, jolla on muutakin liiketoimintaa ja käyttöä osakeyhtiölle
+ jos omistaa yhtiön, jolla on jakamattomia voittovaroja, voi näitä käyttää sijoittamistoimintaan
Miinukset:
– vaatii osakeyhtiön perustamisen, kokonaisvaltaista yhtiön hallinnointia ja pyörittämistä
– useimmiten suurempi pankin marginaali lainaa otettaessa ja heikompi suoja pankkilainassa
– laina-aika yleensä huomattavasti lyhempi kuin yksityishenkilöllä
– lainan saanti voi olla haastavaa uuden yhtiön ensimmäisinä toimintavuosina
Yllä olevat esimerkit oli poimittu kirjasta: Sijoita asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu
-Marko
