Omistaminen yksityisenä henkilönä

Yksityishenkilön verotus on yksinkertaista. Vuokratulosta vähennetään hoitovastikkeet, korot ja muut asuntosijoituksiin liittyvät kulut ja jäljelle jäävästä summasta maksetaan 30 % veroa aina 30 000 euroon saakka. 30 000 euroa ylittävältä osalta veroa maksetaan 34 %. Samat veroprosentit koskevat myös asunnon myyntivoittoveroa. Vuokratulot ja myyntivoitot ovat pääomatuloa.

Olli Turunen esitti eräässä valmennustilaisuudessa yksityisen omistamisen ja osakeyhtiön kautta omistamisen etuja ja eroavaisuuksia hyvin selkeästi. Alle olen poiminut muistiinpanoistani ne oleellisimmat.

YKSITYISENÄ HENKILÖNÄ VAI OSAKEYHTIÖN KAUTTA?

Esimerkki: Asuntosijoittajalla on nettovuokratuloja vuodessa 10 000 euroa, joista hän maksaa 3 000 euroa pääomaveroa.

Jos asuntosijoittaja on ostanut huoneiston 50 000 eurolla ja myy asunnon 10 vuoden kuluttua 100 000 eurolla, on asunnon myyntivoitto 50 000 euroa.

Asuntosijoittaja joutuu maksamaan saadusta myyntivoitosta 30 % pääomaveroa aina 30 000 euroon saakka ja lopulta yli menevältä 20 000 eurolta 34 %.

30 000 € x 30 % = 9 000 €
20 000 € x 34 % = 6 800 €

Veroja koituu maksettavaksi yhteensä 15 800 euroa.

Myyntivoitosta käteen jäävä osuus verojen jälkeen on 34 200 euroa edellyttäen, että myyntivoiton saaneella henkilöllä ei ole muita pääomatuloja eikä hankintameno-olettamaa ole käytetty myyntivoiton verotuksessa.

Yksityisen henkilön kannattaa laskea mahdollinen myyntivoittovero aina myös hankintameno-olettama
-laskelman perusteella ja valita itselleen edullisempi vaihtoehto. Lisätietoa hankintameno-olettamasta saat verottajalta.

 

Vinkki: Mikäli asunto on ollut pitkään omistuksessa ja asunnolle on kertynyt huomattavasti arvonnousua, kannattaa miettiä myyntivoiton verovapauttamista muuttamalla asuntoon kahden vuoden ajaksi. Tämän jälkeen asunto on mahdollista myydä verovapaana ja siitä saatu veroetu on sitä huomattavampi, mitä suurempi arvonnousu on kyseessä.

Omistaminen osakeyhtiön kautta

Osakeyhtiö maksaa samoista 10 000 euron nettovuokratuloista 20 prosenttia yhteisöveroa. Tämä tarkoittaa 2 000 euroa, eli 1 000 euroa vähemmän kuin yksityisesti omistettaessa.

Samoja lukuja käyttäen: mikäli osakeyhtiö on ostanut huoneiston 50 000 eurolla ja myy asunnon 10 vuoden päästä 100 000 eurolla, on asunnon myyntivoitto 50 000 euroa. Sama etu huomataan, kun ajatellaan asunnon luovutusvoittoa.

Osakeyhtiö joutuu maksamaan saadusta myyntivoitosta 20 prosenttia yhteisöveroa, mikä tarkoittaa tässä tapauksessa 10 000 euroa. Yksityishenkilönä veroja joutui maksamaan 15 800 euroa. Myyntivoittoa jää osakeyhtiölle 40 000 euroa, eli 5 800 euroa yksityistä omistajaa enemmän, kun myyntivoitto jätetään osakeyhtiöön.

Jos tarkastellaan molempien omistusmuotojen yhteenlaskettua verohyötyä, on selvää, että asunnot kannattaa näillä verokannoilla ostaa ja pitää yhtiön nimissä.

 

Toki on huomattava, että verojen jälkeinen tulos on yhtiön käytössä, eikä vielä henkilökohtaisesti itsellä. Veroseuraamukset kasvavat huomattavasti, jos yritykseen saatu vuoden nettotulos siirretään yhtiöltä henkilökohtaisiin nimiin. Lisäksi on syytä huomioida, että sekä pääomavero että yhteisövero muuttuvat aika ajoin.

 

Yhteenveto

Yksityinen:
Pääomavero vuokratuloista: 3 000 €
Myyntivoittovero: 15 800 €
Verot yhteensä: 18 800 €

Osakeyhtiö:
Yhteisövero vuokratuloista: 2 000 €
Yhteisövero myyntivoitosta: 10 000 €
Verot yhteensä: 12 000 €

 

Jos tarkoituksena on siirtää saatu osakeyhtiön nettotulos henkilökohtaisiin nimiin maksamalla osakeyhtiöstä osinkoa, nappaa verottaja tästä siivunsa. Seuraavassa blogissa on tarkoituksena avata osinko- ja henkilökohtaisen pääomatulon verotusta ja pilkkoa kokonaisuus helpommin ymmärrettävään muotoon. Laskelmien pohjalta on helpompi hahmottaa omaa asuntosijoitustoimintaa henkilökohtaisen ja yhtiömuotoisen omistuksen kannalta.

Seuraavassa blogikirjoituksessa tulen syventymään tarkemmin esimerkkien avulla kuinka tilanne muuttuu, jos osakeyhtiöön saatu tulossa siirretään osakyhtiöstä osinkojen kautta itselle.

-Marko

P.S. Suomen verottaja julkaisi juuri hyvän videon asuntosijoittajan verotukseen liittyen: Vuokranatajan veroinfo