Osta, remontoi ja myy. Kuinka flipataan asuntosijoittaja? Flippaamisella on mahdollista kasvattaa omia pääomia nopeammin.

Flippaaminen vaatii erityistä osaamista. Flippaamisen ideana on ostaa remontoitava asunto mahdollisimman edullisesti, tehdä tarvittaessa järkevä remontti ja myydä asunto nopeasti eteenpäin luonnollisesti ostohintaa ja kuluja kovemmalla hinnalla.

Asuntosijoittamisessa (flippaamisessakin) tuotot tehdään pääosin jo ostettaessa. Jotta asunto päästään myymään ostohintaa korkeammalla hinnalla remontoinnin jälkeen, on hankintahinnan täytynyt olla järkevä. Väärään hintaan ostettua sijoitusta on vaikea pelastaa edes viimeisen päälle fiksusti toteutetulla remontilla.

Asuntoja on mahdollista ostaa reilustikin alle markkinahintojen. Parhaat ostokset tehdään systemaattisella seurannalla. Myös suhteet kokeneisiin kiinteistövälittäjiin ja muihin alalla toimiviin tahoihin näyttelevät tärkeää roolia. Ostot kannattaa mahdollisesti myös keskittää tilanteisiin, joissa muut eivät osta, eli esimerkiksi taantuman tai laman aikaan. Myös useamman asunnon ostaminen samanaikaisesti laskee neliöhintaa.

Toimiva strategia osta, remontoi ja myy -strategiaan.

1. Asunto ostetaan oppilaitosten läheisyydestä, enintään 1-3 kilometrin säteeltä.

2. Asunto pyritään ostamaan ja remontoimaan kesä-heinäkuussa.

3. Asunto laitetaan välittömästi ostohetken jälkeen myyntiin pelkällä taloyhtiön julkisivukuvalla muutamaan asuntomyyntiportaalin: Oikotie.fi, Etuovi.com ja Tori.fi.

4. Asunnon ensimmäinen mahdollinen näyttö sovitaan remontin päättymistä seuraavalle päivälle.

5. Remontoinnin idea: kohtuuhintaista, mutta tyylikästä ja muutama yksityiskohta (katseenvangitsija).
Remontti tehdään massayleisölle, ja tämän vuoksi käytetään vaaleasävyisiä, neutraaleja värivalintoja.

6. Tunteita herätetään yksityiskohdilla, joita laitetaan jokaiseen huoneeseen kiinnittämään huomiota ja nostamaan asunnon fiilistä eli arvoa ostajan silmissä.

7. Pääomankierto pyritään saamaan mahdollisimman nopeaksi, eli asunto pyritään myymään noin kuukauden kuluessa ostohetkestä.

8. Nettokatetavoite 15 – 25%.

9. Remontti tehdään itse / ulkoistetaan.

10. Asunto myydään itse heinä-elokuun aikana, kun kysyntä on voimakasta. 

Osta remontoi ja myy

Osta remontoi ja myy -laskelma esimerkki

Yllä olevassa laskelmassa on siis ostettu yksiö velattomaan hankintahintaan 45 500€. Velattomasta hankintahinnasta on maksettu 2% varainsiirtovero eli 910€. Remontointimateriaaleihin on varattu 3 000€ (remontti tehdään itse). Uuden isännöitsijäntodistuksen tilaamiseen on budjetoitu 100€ (asiakirjakulut). Hoitovastikekuluja on budjetoitu yhden kuukauden verran eli 125€. Pankin toimitusmaksu / korko lainasta on 500€ (bulletlaina noin 2kk, toimitusmaksu noin 1% lainamäärästä eli noin 500€). Myyntikuluihin on varattu 300€ (ilmoitukset asuntomyyntiportaaleissa). Asunto laitetaan myyntiin 68 000 eurolla ja myydään 65 000 eurolla, eli tinkausvaraa on asetettu noin 4,5%. Asunnosta jää kulujen jälkeen voittoa 14 565€, josta pääomaveroa maksetaan 30% eli 4 369,5€.

Nettovoitto on siis kaikkien kulujen jälkeen noin 10 200 euroa ja kateprosentti on noin 20% kokonaishankintahinnalle.

Flippaaminen vaatii kokonaisvaltaista osaamista, kokemusta ja tietotaitoa. Se kannattaa verotuksellisista syistä tehdä osakeyhtiön kautta. Näin siksi, että osakeyhtiön yhteisövero on tällä hetkellä 20%, kun taas pääomatulojen verotus on 30 000 euroon saakka 30% ja tämän ylittävältä osalta 34%. Osakeyhtiöön jää siis 10-14% enemmän rahaa henkilökohtaiseen sijoittamiseen verrattuna. Lisäksi on syytä huomioida, että verottaja voi useamman flippauskohteen jälkeen tulkita toiminnan elinkeinotoiminnaksi. Tällöin saatu tuotto ei enää olekaan pääomatuloa vaan ansiotuloa ja verokohtelu huomattavasti kireämpää.

Yllä oleva esimerkki oli kirjasta Sijoita Asuntoihin! Aloita, Kehity, Vaurastu

Lisätietoa kirjasta: KM-Verkkokaupassa

 

Kanssakulkijasi,

-Marko

P.S. Teemme yhteistyötä suurien kiinteistösijoittajatahojen ja rakennusliikeiden kanssa. Koska ostamme kerralla suurempia määriä asuntoja, pystymme tarjoamaan asiakkaillemme tuottoisia sijoitusasuntoja. Haluaisitko saada tietoa potentiaalisista sijoituskohteista, kun niitä tulee tarjolle? Sijoittajalistalle voit liittyä alla olevan linkin kautta.

Liity sijoittajalistalle >> 


Haluaisitko tietoa sijoitusasunnoista?