Tuoreessa asuntosijoituskirjassa: Sijoita Asuntoihin! Aloita, Kehity, Vaurastu esittelen mm. 15 erilaista strategiaa, kuinka on mahdollista sijoittaa asuntoihin. Tässä pieni pätkä maistiaisia: ”Uudiskohteet strategiana” (vain osa tekstistä).

UUDISKOHDE SIJOITUSASUNTONA

Uudisasunnoissa ei pääse samoihin vuokratuottoihin kuin vanhoissa vapaarahoitteisissa asunnoissa. Tämä johtuu yksinkertaisesti kalliimmasta hankintahinnasta. Uudiskohteessa ei kuitenkaan tarvitse miettiä tulevia perusparannusremontteja, koska niitä tuskin on lähivuosina tulossa.

Uudiskohteista on joskus mahdollista löytää asuntoja, joiden hinta on syystä tai toisesta edullinen, esimerkiksi 90-95% todellisesta arvosta. Tähän vaikuttaa muun muassa neliöhinta- tai kerrosjyvitys, alueen käytettyjen asuntojen tarjonta tai rakennuttajan riskienhallintastrategia.

Uudiskohdetta mietittäessä on tärkeää verrata alueen vastaavien uudiskohteiden neliöhintoja, sijaintia ja rakennuttajia keskenään. Yleisesti ottaen parhaan sijainnin omaava ja neliöhinnaltaan edullisin kohde on sijoittajalle useimmiten paras vaihtoehto.

Uudiskohteissa järkevimpiä ostoksia ovat useimmiten ensimmäisen ja toisen kerroksen asunnot, koska uusien asuntojen neliöhinnat nousevat kerros kerrokselta. Neliöhinta saattaa nousta esimerkiksi 100€ / m2 per kerros tai jopa jyrkemmin.

Toki kerros vaikuttaa myös jälleenmyyntihintoihin, sitten kun asunto aikanaan myydään. Kuitenkin vain ylimmän kerroksen asunnolla on, osin mielikuviin perustuva, korkeampi jälleenmyyntihinta. Esimerkiksi 6-kerroksisessa talossa toisen ja viiden kerroksen asunnon jälleenmyyntihinta on lähes sama, vaikka uutena ostettaessa hintaero voi olla hyvinkin huomattava. Sama koskee myös vuokrapyyntöjä, joiden suhteen kerroskorkeudella ei niinkään ole merkitystä. Ensimmäisen kerroksen yksiöstä saa aikalailla saman vuokran kuin ylimmänkin kerroksen yksiöstä.

Enakkomarkkinointi

Kuvasta voimme havaita, että sijoittajat ovat varanneet alimpien kerrosten pienet asunnot ja liiketilan, koska neliöhinta on näissä sijoittajaa ajatellen järkevin ja täten myös saatava vuokratuotto korkein.

Sijoittajan on tärkeää kertoa kiinteistönvälitysliikkeille ja rakennuttajatahoille, että on halukas tekemään varauksia tulevista uudiskohteista. Erityisen tärkeää olisi varmistaa paikkansa siinä joukossa, joka pääsee lähtemään paalupaikalta ennakkomarkkinoinnin alkaessa. Nopeat syövät hitaat, ja ainoastaan ensimmäisten joukossa pääset varaamaan parhaat asunnot itsellesi.

Uudiskohteiden omarahoitusosuus on useimmiten noin 30-40% velattomasta hankintahinnasta ja loppu on rahoitettu taloyhtiölainalla. Sijoittajan kannalta on tärkeää, että taloyhtiö tulouttaa taloyhtiölainan kirjanpidossaan. Näin myös taloyhtiölaina on kokonaisuudessaan verovähennyskelpoinen vuosittaisista vuokratuloista. Koska uudiskohteissa on pieni myyntihinta (ja suuri taloyhtiölaina), pääsee sijoittaja sijoitukseen sisään jo varsin pienellä omalla pääomalla.

Taloyhtiölaina saattaa pitää sisällään muitakin kuin verotuksellisia etuja. Se on nimittäin saatettu säätää sijoittajaa ajatellen melkoisen mukavaksi. Esimerkiksi ensimmäiset seitsemän vuotta saattavat olla lyhennysvapaita, jolloin taloyhtiölainasta maksetaan ainoastaan korkoja. Vasta tämän jälkeen lainaa aletaan lyhentää, esimerkiksi seuraavan 20 vuoden ajan. Edellä kuvatun kaltainen rahoitusrakenne on sijoittajaa ajatellen mainio ja antaa rutkasti lisää mahdollisuuksia. 

Uudiskohteissa päästään yleisesti ottaen noin 3 – 5,5% vuokratuottoihin.

Taloyhtiölainan ollessa vielä verovähennyskelpoinen, nostaa se laskennallisesti vuokratuottoa vielä noin 1% verran.

Esimerkki: Uudiskohde, yksiö, Tampere

Koko                                       25m2
Malli                                        1h+p
Hoitovastike                       98€ / kk
Rahoitusvastike                 86€ / kk

Myyntihinta                        26 000€
Velaton hinta                      86 000€ (josta taloyhtiölainaa 60 000€ eli 70%)
Varainsiirtovero                   1 720€
Vuokralaisen rekrytointi         250€

Kokonaiskulut yhteensä    87 970€

Vuokratulo                       480€ / kk

Vuokratuotto                          5.2%

Oletettu arvonnousu             2.0% vuodessa

Tuotto-odotus                       7.2%

(Tuotot on laskettu ennen veroja ja asunto on maksettu kokonaan omalla pääomalla)

Uudiskohteiden ennakkomarkkinoinnissa ei ole tinkaamisen varaa. Mutta mikäli kohteen valmistuttua asuntoja on vielä reilusti myymättä, saattaa uudiskohteenkin päästä hankkimaan pienellä alennuksella.

Jos mahdollista, pyri ostamaan asunto uudiskohteesta suoraan rakennuttajalta. Näin välikädet puuttuvat ja voit saada heidän palkkioidensa verran alennusta. Ostaessasi kerralla useamman asunnon samasta kohteesta, saat nippualennuksen.

Lisätietoa kirjasta / hyödynnä kirjatarjous: Tästä

-Marko


Haluaisitko liittyä sijoittajalistalle?