Pitkästä aikaa taas kynän varressa…

On ollut aika hieman hengähtää ja ottaa etäisyyttä työhön. Olen ollut lomalla lähes 2,5 kuukautta, lähes totaalisesti tekemättä mitään.

Viime vuosi oli yksi asuntosijoittajan urani kohokohdista. Liikevaihto monikymmenkertaistui ja useimmat asettamani tavoitteet paukkuivat viime vuoden lopulla.  Minulla oli vahva tunne tulevasta leimahduksesta jo tammikuussa 2013, kun kirjoitin blogin: ”Tänä vuonna leimahtaa…”  ja mietin tulevaa.

Suurentunut liikevaihto on tuonut myös uudenlaisia haasteita, enkä ole voinut välttyä myöskään hiusten ohentumiselta.  On harhakuvitelma, että kokemus poistaisi haasteet tai ongelmat. Toki kokemus tuo mukanaan ymmärrystä ja varmuutta, joiden avulla onnistuu välttämään monet kivet ja kannot. Mutta tekevälle sattuu. Vaikka yksittäisten riskien minimointi muuttuu kokemuksen myötä helpommaksi, kauppamäärien noustessa kasvaa riski ongelmien kohtaamiseen lähes samassa suhteessa. Tason nostaminen tuo mukanaan myös uudet haasteet. Jos esimerkiksi omistat 15 asuntoa, joihin olet rekrytoinut kaikkien mittareiden mukaan hyvät vuokralaiset, on kuitenkin todennäköistä että pidemmällä aikavälillä joku näistä 15:sta vuokralaisesta aiheuttaa ongelmia.

Rahoituksen järjestäminen muuttuu useimmiten haastavaksi varsinkin, jos sen tarve on nopea.

Kun kertalainasummat nousevat yli 500 000 euron, ei pankinjohtaja useinkaan voi (varsinkaan pienemmissä pankeissa) myöntää lainaa enää yksin, vaan siihen tarvitaan pankin johtokunnan suostumus tai esimerkiksi kahden saman pankin pankinjohtajan hyväksyntä.

Suuremmissa lainaneuvotteluissa on oppinut viime vuonna seuraavaa

1. Mikäli kyseessä on suurempi laina, esimerkiksi 500 000 euroa tai enemmän, kannattaa rahoitusneuvottelut aloittaa mahdollisimman aikaisin. Mainio tapa on myös sopia jo etukäteen tietyt raamit ja ehdot lainaliimiteille.

2. Pidä pankinjohtaja tyytyväisenä ja maksa lainatusta rahasta reilu korvaus. Olen maksanut yksittäisestä asunnosta viime vuonna marginaalia jopa 2.2% ja suurista nopeista Bulletlainoista jopa yli 1% lainattavasta summasta.

Hyvä rahoitussuhde on tärkeä. On helppo toimia, kun luottamus on molemminpuolista. Suurikin lainasumma on mahdollista saada tilille sähköpostilla tai puhelinsoitolla muutamassa tunnissa.

3. Suhteita kannattaa solmia useiden pankkien kanssa, jotta yhden pankin yskiminen ei tarkoita tärkeän kohteen rahoitushaastetta.

Ensimmäiset lainanhakureissut ovat pankin tarkemman syynin alla. Luottamuksen kasvaessa asiat järjestyvät helpommin.

4. Valmistaudu rahotusneuvotteiluihin kunnolla.

Tunne kaikki omat ja ostettavan kohteen numerot tarkasti, ulkomuistista. Valmistaudu näyttämään myös kaikki asiakirjat kirjallisesti ja lyhyesti paperilla.

Loppupelissä rahoituksen ratkaisee se, miten asian esität. Paperit ovat toissijainen asia, vaikka se ehkä hieman erikoiselta kuulostaakin. Toki se, että kassa ja tase ovat kunnossa ja ennen kaikkea näytöt aikaisemmista onnistuneista kaupoista / liiketoiminnasta, auttavat huomattavasti rahasäkin saamisessa.

5. Pidä rahoittaja tarkasti ajan tasalla mahdollisista eteen tulevista haasteista.

On huomattavasti järkevämpää olla rehellinen ja avoin, kun yrittää hissukseen luovia ongelmien yli. Rahoittajan luottamus on ensiarvoisen tärkeää, jotta mahdollistat joustavan lainansaannin myös tulevaisuudessa.

 

Pidetäänpä ystävät ajatukset kirkkaina, sillä nykyisessä asuntomarkkinassa pärjäävät vain ne jotka ovat valmiita keskittymään ja tekemään enemmän.

-Marko


Haluaisitko liittyä sijoittajalistalle?