Olin mökillä viettämässä hymyilevää kesäviikonloppua, kun satuin vilkaisemaan sähköpostini. Hakuvahti oli löytänyt kriteereihini sopivan sijoitusasunnon. Vastaavanlaisia ilmoituksia tosin tulee minulle lähes päivittäin hakuvahtien ja luottokiinteistövälittäjieni kautta, mutta tämä kohde kiinnitti huomioni, koska se oli noin 20% markkinahintaa edullisempi. Useimmiten edulliseen hintaan on aina syynsä. Viime aikoina ostoni vapailta markkinoilta on yksittäisten asuntojen osalta ollut pienehköä, markkina on selvästi haastava.

Syötin asunnon tiedot ohjelmistooni ja vihreä valo enemmän kuin vilkkui ostonpaikan merkiksi. Soitin kiinteistövälittäjälle ja pyysin taloyhtiön asiakirjat tarkasteltaviksi. Kaikki näytti edelleen hyvältä. Kohde oli ollut julkisessa myynnissä jo 1,5 tuntia ja pelkäsin olevani myöhässä. Varmistin kuitenkin vielä välittäjältä puhelimitse, että asunto todella oli virallisen myyntiesitteen mukainen, kaikin puolin kunnossa mutta täydellisen pintaremontin tarpeessa.  Asia oli välittäjän mukaan juurikin näin. Nyt oli aika toimia, jotteivät muut ehtisi väliin. Koska olin mökillä, ei minulla ollut mahdollisuutta mennä kurkistamaan asuntoa, vaan päätös oli tehtävä perstuntumalta.

Asunto oli siis välittäjän mukaan alihinnoiteltu, koska se vaatisi täydellisen pintaremontin. Lisäksi myyjänä oli yhteisö, jolle nopea realisointi oli hintaa tärkeämpää.

Laskin mielessäni, että tällaiseen yksiöön tekisin mainion pintaremontin materiaaleineen ja töineen vain noin 2000 eurolla. Lisäksi asunto sijaitsi Tampereen kasvavalla alueella ja aivan viereen oli vieläpä valmistumassa kerrostaloja, uudiskohteita. Hyvä juttu.

Kurkistin myös alueen nykyistä kysyntä-, tarjonta- sekä vuokramarkkinatilannetta ja kaikki näytti erinomaiselta. Myös pohjaratkaisultaan asunto oli poikkeuksellisen maukas. Ylimmän kerroksen avara, läpitalon yksiö kunnon keittiöllä varustettuna. Ja aina vaan parani!

Päätin tehdä kirjallisen ostotarjouksen sähköpostitse pyydetyllä myytihinnalla näkemättä asuntoa.

Muutaman tunnin kuluttua välittäjä soitti, että tarjoukseni oli hyväksytty.

Pääsin katsomaan asuntoa vasta noin kolmen viikon kuluttua, itse asiassa vasta kaupanteon jälkeen, koska tulin mökiltä suoraan kaupantekoon.

Kaupat taputeltuani menin huoneistolle yhdessä tutun remonttimiehen kanssa. Tuulettelin huippukauppojen kunniaksi, sillä huoneisto oli poikkeuksellisen upea, tai sellainen siitä tulisi! Suuret, valoisat huoneet ja kulahtaneen muovilattian alta paljastui alkuperäinen lankkulattia. Wau! Harmi, että pönttöuuni oli purettu pois. Mutta hymy hyytyi kylppärissä… Laatat pullistelivat paikoittain ja saumoissa oli reikiä. Kaikki ei ollut kunnossa. Soitin välittömästi isännöitsijälle ja kerroin mahdollisesta kosteusvauriosta. Isännöitsijä tuli kurkistamaan kylpyhuoneen ja sovimme, että hän tilaa kosteustarkastuksiin erikoistuneen yrityksen tekemään kosteuskartoituksen kylppäriin.

Nakyma kylpparissa

Näkymä kylpyhuoneessa

Niinhän siinä kävi, että kosteusmittauksen tulokset näyttivät pahoin kastunutta kylpyhuonetta ja myös eteistä. Vesi oli levinnyt kylppäristä eteisen puolelle.

Pyysin kosteustarkastajalta kustannusarvion tulevasta kosteusvauriokorjauksesta. Alustava arvio oli 9000 euroa pitäen sisällään purun, kuivauksen, materiaalit ja työt.

Ajatukset pyörivät mielessäni… Olinko astunut miinaan? Oliko myyjäosapuoli tietoinen vauriosta ja oliko se sittenkin oikea syy poikkeuksellisen halpaan hintaan? Oliko välittäjä tiennyt tästä vai oliko mahdollista, ettei välittäjä todella ollut huomannut asiaa?

Joka tapauksessa minulla oli käsissäni odotettua huomattavasti ongelmaisempi tapaus. Alkushokin jälkeen ajattelin minulla olevan tasan kaksi vaihtoehtoa.

Voisin joko purkaa kaupan vedoten piilevään kosteusvaurioon tai sitten pitäisin asunnon ja hoitaisin ongelman remontoimalla. Ensin oli luonnollisesti soitettava välittäjälle kysyttävä missä mennään. Välittäjä ei kertomansa mukaan ollut huomannut kylpyhuoneesa mitään poikkeuksellista. Lisäksi tajusin laiminlyönneeni huoneiston ennakkotarkastusvelvollisuuteni, joten myyjällä ei välttämättä olisi juridista velvollisuutta kaupan purkuun. Tai ainakin oikeuteen saakka mennessä tämä saattaisi huonontaa asemaani huomattavasti.

Laskin, että remontinkin kanssa kauppa olisi kannattava. Vielä senkin jälkeen saisin asunnon edullisesti. Päätin pitää huoneiston.

Kuivaus- ja purkuvaihe

Kuivaus- ja purkuvaihe

Pyysin välittäjää olemaan yhteydessä myyjätahoon. Huoneistossa oli paljastunut piilevä kosteusvaurio ja halusin hinnan alennusta. Nyrkkisääntönä vesivahinkokorjauksissa voidaan pitää seuraavanlaista kustannusjakaumaa: ostaja maksaa (noin) 1/3, taloyhtiö (noin) 1/3 ja myyjä (noin) 1/3.

Lopulta homma meni nyrkkisäännön mukaisesti, kustannukset jakautuivat tasan kaikkien osapuolten kesken. Kosteusvauriokorjauksen lisäksi asuntoon tehtiin luonnollisesti samalla täysin uusi kylpyhuone kalusteineen. Uusi, entistä huomattavasti tasokkaampi kylppäri nosti luonnollisesti asunnon arvoa. Remontin jälkeen asunnosta tuli kokonaisuutena enemmän kuin hieno! Odotettua mittavampi remontti laski toki alkuperäistä tuotto-odotustani, mutta tyylikkäästi remontoitu, uniikki asunto oli kuitenkin helppo ja nopea myydä eteenpäin hyvällä katteella.

Opittua.

 Asunnossa kannattaa pyrkiä aina käymään ennen tarjouksen tekemistä. Toisaalta välillä parhaita diilejä kalastaessa joutuu tekemään nopeita päätöksiä ja ostamaan kohteita sokkona. Varsinkin suurempia asuntokokonaisuuksia ostettaessa on aivan normaalia, ettei asunnoissa useinkaan pääse käymään. Asuntoriski ja mahdollinen vuokralaisriski täytyykin huomioida asunnon hinnassa. Ajatellaanpa vaikka 20 huoneiston pienkerrostaloa. Jos jopa kymmenet sijoittajat pyörisivät tarkastelemassa / kuvaamassa asuntoja ja kiinteistöä, olisi se täysin kohtuutonta vuokralaisia kohtaan ja kaukana tyylikkäästä ja huomaamattomasta toiminnasta. 

Kaikki ei aina voi mennä niin kuin Stromsössä. Jos tekee paljon kauppaa, eteen tulee väistämättä odottamattomia ja ikäviäkin yllätyksiä. Tämä kuuluu peliin.

Miten kannattaa toimia jos epäilet kosteuvauriota?

1. Ota yhteys isännöitsijään ja pyydä hänet tarkastamaan epäilty kosteusvaurio.

2. Pyydä isännöitsijää tilaamaan kosteuskartoitus ja kustannusarvio mahdollisesta vesivahinkoremontista. Näin saat puolueettoman tahon arvion kokonaisuudesta.

3. Kun vesivahinko on todettu, saatu kirjallinen selvitys vesivahingosta ja korjausarviosta, ota yhteys myyjätahoon, tee reklemaatio ja vaadi hinnan alennusta. Kaupan purun edellytykset täyttyvät harvoin vastaavanlaisissa tapauksissa.

4. Useimmiten tuleva kustannusarvio jakautuu ostajan, myyjän ja taloyhtiön kesken niin, että kukin maksaa noin 1/3 kustannuksista. Toki tapauksesta riippuen jako voi olla hyvinkin erilainen.

-Marko

Ps. Jos pidit artikkelia lukemisen arvoisena mitäpä jos jakaisit sen myös kanssakulkijoillesi?

 


Haluaisitko liittyä sijoittajalistalle?