Jos asuntosijoittaminen omaisuuslajina kiinnostaa, on sen aloittamiseen olemassa useita tapoja. Esittelen seuraavaksi neljä erilaista tapaa sijoittaa asuntoihin ja kiinteistöihin.

1. Hoidan itse kaiken ja toimin vuokranantajana (suora asuntosijoittaminen)

Etsit sijoitusasunnon mielellään alle markkinahinnan, teet tarvittaessa siihen järkevän remontin, hankit asuntoon vuokralaisen ja nautit kassavirrasta. Jos taas pidät enemmän arvonnoususijoittamisesta ja myymisestä, voit myydä remontoimasi asunnon eteen päin samantien eli heti remontin valmistuttua.

Plussat ja miinukset:

+ Oikein tehtynä mahdollisuus parhaimpaan tuottoon
+ Kehittyminen sijoittajana, paremmat diilit
+ Mahdollisuus käyttää velkavipua
– Alkutaipaleella virheet syövät tuotot
Hyviä diilejä on haasteellista löytää ilman suhteita ja kokemusta

2. Ulkoistan osan kokonaisuudesta (suora asuntosijoittaminen)

Aina ei välttämättä ole järkevää tehdä itse kaikkea. Olisiko joku sinua taitavampi jollakin osa-alueella?

Voisiko olla mahdollista, että täysipäiväisesti asuntoja etsivä kokenut asuntosijoittaja voisi löytää parempia asuntodiilejä kuin perustaatelintallaaja? Voisiko esimerkiksi suhteilla olla merkitystä parempiin asuntosijoituksiin?

Yksi mahdollisuus on hyödyntää toisten osaamista ja kokemusta esimerkiksi ostotoimeksiannon avulla, jolloin ammattilainen ostaa sinulle sijoitusasunnon avaimet -käteen periaatteella (ulkoistat sijoitusasunnon ostamisen).

Ulkopuolisten apua voit hyödyntää myös asunnon vuokrauksessa. Vuokravälitysyritykset ovat alansa ammattilaisia. Vuokravälitysyrityksillä on useimmiten suuret suhdeverkostot, joten vuokralainen saattaa löytyä hyvinkin vikkelästi. Vuokravälitysyritysten palkkio on useimmiten yhden kuukauden vuokraavastaava määrä + alv. Toisaalta, jos sijoitusasuntosi sijiaitsee hyvällä paikalla voi yksi ilmoitus alueen päälehdessä  saada aikaan puhelinpirinän.

Koko vuokrausprosessi vie itse tehtynä yllätävän paljon aikaa: lehti- / vuokraportaali-ilmoitukset, puheluiden vastaanotto, asunnon näytöt, vuokralaisen valitseminen, vuokrasopimuksen laatiminen (juridisesti ja sanamuodollisesti oikein), luottotietojen tarkistaminen, vuokravakuuden siirtäminen, omavelkaisentakauksen tekeminen, kotivakuutuksen tarkastaminen, alkukuntotarkastuksen suorittaminen ja avaimien luovuttaminen. Asunnon vuokraaminen ei itse ja oikein tehtynä tapahdu muutamassa tunnissa!

Mitä jos joudutkin näyttämään asuntoasi useita kertoja, paljonko silloin kuluu aikaasi? Vuokravälitysyritysten käyttäminen voi olla hyvinkin perusteltua, varsinkin silloin, kun itsellä ei ole aikaa, halua tai mahdollista hoitaa asunnon vuokrausta. Suurimmat vuokravälitysyritykset takaavat myös ensimmäisen vuoden vuokranmaksun. Tämä antaa suojaa sijoituksellesi. Vuokrauksen ulkoistaminen on erityisen kätevää varsinkin silloin, kun sijoituskohde sijaitsee eri kaupungissa kuin missä itse vaikutat.

On mahdollista ulkoistaa myös sijoitusasunnon hallinnointi: vuokrasaatavienseuranta, vuokrankorotukset, kodinkoneiden uusimiset, vuokralaisen yhteydenotot ja niihin vastaaminen, huoneiston pienet vuosikorjaukset ja pintaremontit. Tämä vaihtoehto kuulostaa järkevältä vaihtoehdolta, jos haluat keskittyä olennaiseen ja minimoida sijoitusasunnosta koituvan ylimääräisen huolenpidon ja stressin määrän tai jos vaikkapa oleskelet pitempia aikoja ulkomailla tai vaikkapa erämokin rauhassa. Hallinnoinin ulkoistaminen maksaa yleensä noin 3-6% vuokratuloista.

Plussat ja miinukset:

+ Ammattilaiset ovat taitavia omalla osaamisalueellaan ja pääset hyödyntämään heidän osaamistaan, kokemustaan ja suhteita.
+ Helppoa, vaivatonta ja asiat menevät kerralla oikein.
– Ulkoistaminen syö tuottoasi (toisaalta se voi maksaa myös itsensä moninkertaisesti takaisin)

3. Asuntorahastot (epäsuora asuntosijoittaminen)

Asuntorahastot toimivat samalla periaatteella kuin osakerahastotkin eli sijoitat tietyn pääöman ja asuntorahaston hallinnointiyhtiö hoitaa kaiken puolestasi. Asuntorahasto on vaivaton tapa sijoittaa asuntoihin, jos ei halua nähdä itse lainkaan vaivaa.

Ongelmana suomalaisissa asuntorahastoissa on ollut aikaisemmin suurehkot pääomavaatimukset esim. 25 000 – 100 000 euroa, mutta esimerkiksi Ålansbankenin tuorehkoon asuntorahastoon pääsee mukaan jopa 500 eurolla. Asuntorahastojen nettotuotot pyörivät Suomessa tällä hetkellä reilussa viidessä prosentissa.

Tässä muutama Suomalaisia asuntorahasto tutkittavaksi:

Ålandsbankenin asuntorahastoesite
Asuntoturva asuntorahasto
FIMin asuntorahasto
Taaleritehtaan asuntorahasto
Orava-asuntorahasto
Confido Capitalin asuntorahasto (sijoittaa Saksan Berliiniin)

Plussat ja miinukset:

+ Pienehköllä pääomalla hajautettu salkku, kun verrataan suoriin asuntosijoituksiin.
+ Helppo tapa sijoittaa asuntoihin, ei vaadi välttämättä sijoituksen seurantaa laisinkaan.
– Asuntorahaston kulurakenne (merkintäpalkkio, halinnointipalkkio vuosittain, tuottosidonnainen palkkio hallinointi-yritykselle, lunastuspalkkio). Kun ulkopuolinen hoitaa kaiken työn, nettotuotot tippuvat.
– Vaatii konkreettista pääomaa, sijoittaja ei voi käyttää velkavipua hyväkseen. Asuntorahasto voi tosin hyödyntää velkavipua sääntöjensä rajoissa.
– Kehittyminen sijoittajana lähes olematonta

4. Pörssinoteeratut REIT ETF:t (epäsuora asuntosijoittaminen)

Tässä muutama Reit tutkittavaksi:
Vanguard REIT ETF (VNQ)
SPDR REIT ETF (RWR)
Orava-asuntorahasto ETF

Plussat ja miinukset:

+ Likvidejä, koska pörssinoteerattuja
+ Pienemmät rahaston kulut
+ Ei vaadi sijoittajalta paljoa vaivaa
+ Hajautettu salkku

– Sijoittaminen vaatii perehtymistä
– Vaatii konkreettista pääomaa, sijoittaja ei voi käyttää velkavipua hyväkseen. REIT ETF voi tosin hyödyntää velkavipua sääntöjensä rajoissa.

Asuntosijoittamista on siis mahdollista tehdä usealla hyvinkin erilaisella tavalla. Se minkä tavan itselleen valitsee, riippuu täysin sijoittajasta ja siitä mitä hän sijoituksellaan tavoittelee.

Marko

Ps. Kurkkaa tästä tuorehko Helsingin Sanomien, Mediaplanetin liitteen kiinteistösijoitushaastatteluni