Kävin tunteita herättävän keskustelun junassa toissa viikolla. Eräs tuntematon mieshenkilö kertoi tietävänsä paljon asunnoista ja asuntosijoittamisesta ja tästä innostuin suunnattomasti mielessäni (en tietenkään kertonut, että olen itsekin alan asiantuntija). Muutamalla tarkentavalla kysymyksellä oivalsin, että tosiasiassa olin keskustelemassa kovin omiin taitoihinsa uskovan, mutta oikeasti asioista valitettavan tietämättömän suupaltin kanssa…

Kyseinen mieshenkilö oli ehdottomasti sitä mieltä, että omaa asuntoa ei tässä markkinassa kannattanut enää hankkia, vaan vuokralla asuminen on järkevämpää. Näitä juttuja jokseenkin paljon laskeneena ja miettineenä valmiiksi rutinoituneet (ja marinoituneet) laskutoimitukset valtasivat mieleni. Mietin mielessäni, että mistähän aloittaisin asioiden suomentamisen tälle keskustelukumppanilleni. Päätin hieman viihdyttää itsenäni, ojensin kynän kyseiselle herralle ja pyysin tekemään laskelman paperille ja perustelemaan mielipiteensä…

Muutaman ensimmäisen muuttujan jälkeen laskelmat muuttuivat niin erikoiseksi, että tunsin velvollisuudekseni puuttua tilanteeseen.

Tein suuntaa antavan konkreettisen laskelman siitä, miltä viiden vuoden vuokralla asuminen näyttäisi verrattuna siihen, että omistaisi omistusasunnon.

Tässä piirrustukseni karkeasti:

Laskelmassa olen käyttänyt esimerkkinä vapaarahoitteista kerrostalo yksiötä Tampereen Hervannasta. Perusoletuksena , että asuntomarkkina toimii jokseenkin normaalisti. Laskelman muuttujat ovat mielestäni realistiset ja perustuvat siihen olettamukseen, että ostettavassa asunnossa ei ole tulossa seuraavan 10 vuoden aikana suurempia perusparannusremontteja. Asunnon ylläpitokustannukset sisältävät hoitovastikkeen ja pienet vuosittaiset vuosikorjaukset. Viiden vuoden jälkeen myisin asunnon itse eli asunnon jälleenmyynnistä ei syntyisi suurempia kustannuksia. Esimerkkilaskelma ei ole yleistettävissä, vaan antaa suuntaa-antavan arvion yhdeltä asuinalueelta.

Esimerkissä maksat asunnostasi vuokraa 500€ kuukaudessa ja keskimääräinen vuokran nousu on neljä prosenttia vuodessa. Maksaisit siis vuokraa 32 498€ viiden vuoden aikana. Ostaisit saman asunnon hintaan 70 000€, laittaisit siihen vaadittavan 21 000 euroa oman pääoman (30%) ja lainaisit loput 49 000€ pankilta vieraspääomana. Maksaisit pankilta lainaamastasi vieraspääomasta korkoa neljä prosenttia vuodessa. Asunnon hoitovastikkeita / ylläpitomaksuja maksaisit 2 000€ vuodessa.

 

 

Onko taloudellisesti kannattavampaa ostaa asunto vai asua vuokralla? Vastaus riippuu siitä, kuinka paljon asunto maksaa, kuinka paljon maksat vuokraa ja kuinka paljon sinun täytyy maksaa joka vuosi asunnon ylläpidosta.

Näiden realististen lukujen mukaan olisit olisit maksanut asuntolainaa 27 816€ viiden vuoden aikana.

 

Kun tarkastelet asunnon veroetuja ja asunnon arvonnousua huomaat, että itse asiassa VOITAT rahaa ostamalla asunnon. Jos asuntosi arvo nousee kolme prosentti vuodessa ja jälleenmyyt asuntosi itse (myyntikulut pienehköt, kun ei välityspalkkiota), asunnon arvonnousun jälkeinen arvo on 81,149. Asunnon ostosta saatava etu on siis 45 688 euroa / viisi vuotta – oma pääoma 21 000€

= 24688 euroa.

Minusta pitemmällä aikavälilä vuokralla asumista ei saa helpolla taloudellisesti järkeväksi! Oma asunto kannattaa mielestäni ostaa, kun tiedät, että asut samalla paikkakunnalla vähintäänkin kaksi – kolme vuotta. Kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisen myötä saat myydä asuntosi ilman veroseuraamuksia.

Milloin vuokralla asuminen voi minun mielestäni olla perusteltua?

  • Tilapäinen lyhytkestoinen asuminen
  • Ei ole pääomaa / vakuuksia ostaa omaa asuntoa, vaikka Suomessa ensiasunto on käytännössä mahdollista ostaa jopa ilman omaa pääomaa
  • Jos vuokra on poikkeuksellisen edullinen
  • Asumalla  vuokralla kimppakämpässä, asuinkustannukset jakaantuvat ja pienevät
  • Lähiaikoina muutto mielessä eri paikkanunnalle
  • Haluaa korkeampaa asumismukavuutta / parempaa sijaintia, mutta ei ole syystä tai toisesta mahdollista ostaa omaa asuntoa samalta paikalta. (vuokralla asuminen ei tietenkään kerrytä nettovarallisuutta)
  • Verotukselliset seikat / -hyödyt  (en mene nyt näihin tarkemmin)

Haluan tässä todeta, että onhan vuokra-asumissakin tottakai omat etunsa, mutta taloudellista näkökulmaa tarkasteltaessa edut eivät ole mielestäni kovinkaan hymyilyttävät.

Minusta asuinkustannuksia kannattaisi miettiä / laskea hyvinkin tarkasti, koska juuri asuinkustannukset lohkaisevat suurimman siivun maksamiemme verojen kanssa kukkaroistamme. Tämän saman ajatuksen siunasi lopulta myös keskustelun kanssani aloittanut “oppivainen herrasmies” ;)

Jos asut tällä hetkellä vuokralla, kannattaa antaa ajatus sille, että alkaisit asuntosijoittajaksi eli ostaisit oman asunnon vuokralla asumisen sijaan. Omistusasuminen on tutkitusti pidemmällä aikavälillä huomattavasti taloudellisesti kannattavampaa.

-Marko

Kuvankaappaus Hypon uusimmasta asuntomarkkinakatsauksesta Q2 / 2012

 

Lisää tästä aiheesta:

  1. Onko Sinulla talousälyä?