Sijoitusasuntoja joutuu remontoimaan tavalla toisella tietyin väliajoin. Ajatellaan, että olet juuri ostanut itsellesi uudiskohde yksiön. Asunto on luonnollisesti uusi ja asunnon sisäpuoliseen remontoitiin ei tarvitse varata lisäpääomia noin 10 -15 vuoteen.

Tosi asia kuitenkin on, että 10 -15 vuoden aikajänteellä huoneistoon joutuu tekemään jonkun tyyppisen pintaremontin kertaalleen ja ehkä uusimaan myös jonkun kodinkoneen.

Remontointia kannattaa miettiä myös tuotoissa. Jos sijoitat remonttiin esimerkiksi 3 000 euroa ja remontointi nostaa saatavaa vuokraa 70 euroa kuukaudessa, tarkoittaa tämä, että sijoitetulle pääomalle saadaan 28 % tuotto vuodessa. (70 € x 12 kk = 840 € lisää vuokratuloa vuodessa. 840 € / 3 000 € = 28 %).

REMONTIN HINTA JA AIKATAULU

Sijoittajan kannalta on tärkeää bongata muutama kokenut kirves- / remonttimies. Taitava rakennusalan ammattilainen työskentelee tehokkaasti ja osaa tarvittaessa improvisoida. Myös kommunikaatiotaidot ovat tärkeitä, jotta tieto kulkee ja saat tietoosi mahdolliset yllätykset sekä ongelmat heti niiden ilmaannuttua.

Kokenut kirvesmies maksaa noin 40 € / tunti eli noin 320 € / päivä.

Tässä muutamia omia kokemuksiani siitä, kuinka kauan ammattilaisella menee suuntaa antavasti aikaa perusremonttien tekemiseen. Kaikissa esimerkeissä kohde on noin 30 m2 yksiö.

Käytän laskelmissa tilannetta, jossa materiaalit valitaan ja tilataan valmiiksi remonttimiehen noudettavaksi. Kokemus on osoittanut taktiikan järkeväksi etenkin silloin, kun itsellä ei ole pakettiautoa käytettävissä. Kuljetettavaa tavaraa on yllättävän paljon ja tavallisella henkilöautolla sen remonttipaikalle siirtäminen voi olla jopa mahdotonta. Suurempaan farmari- tai tila-autoon itse lastaus saattaa vielä onnistua, mutta remonttikeikat jättävät jälkensä auton sisustaan. Henkilöautolla joudut joka tapauksessa todennäköisesti tekemään useamman reissun. Myös tavaran siirtäminen asuntoon hissittömässä talossa on melkoisen hikistä ja aikaa vievää puuhaa, eivätkä kaikki tarvikkeet mahdu välttämättä hissiinkään, vaikka sellainen talosta löytyisikin. Lisäksi etenkin ensimmäisiä remontteja teettävän on vaikea osata tilata kaikkea tarvittavaa valmiiksi. Palkkaamasi ammattilainen saa samalla reissulla haettua myös muut mahdollisesti tilauslistalta unohtamasi pikku nippelit remonttia varten, eikä hänen tarvitse keskeyttää remonttityötään ja laskuttaa turhista kauppareissuista puuttuvien komponenttien vuoksi.

PERUSPINTAREMONTTI
(Ammattilainen hoitaa työn ja noutaa tilaamasi materiaalit) 

  • Kaikkien materiaalien hakeminen ja siirtäminen kohteelle (8h)
  • Seinien, kattojen, kylpyhuoneen ja kaappien maalaaminen (24h)
    *Sisältää huoneiston suojaamisen ja pienet pohjatyöt
  • Lattialaminaatin asentaminen ja listoittaminen (16h)
  • Keittiötasojen uusiminen ja vetimien vaihto (2h)
  • Huoneiston siivous ja jätteiden poiskuljetus (2h)
  • Vaatii ilmoituksen taloyhtiölle

Yllä oleva pintaremontin tekeminen kestää siis noin viikon verran ja työmäärä on noin 52 tuntia.
Peruspintaremontti maksaa töiden osalta 2 080 € (52 h x 40 €/h).

Materiaalikustannukset ovat 1 000 euroa:

  • Laminaatti ja listat 350 €
  • Maalit 350 €
  • Keittiötasot ja vetimet 100€
  • Pikkutavarat 200 €

Kokonaishinta 3 080 €

Kuten huomaat, töiden osuus on lähes 70% kokonaishinnasta! Tämän vuoksi onkin suuri etu, jos osaa ja pystyy remontoimaan itse. 


Vinkki: Ota remonttimies oman yrityksesi palkkalistalle ja maksa tälle tuntipalkkaa esimerkiksi 15 €/h. Tämä tulee laskuttavaa remonttimiestä edullisemmaksi. Paras vaihtoehto on sopia kiinteä palkkio koko työstä, varsinkin, jos olet tietoinen remontin kestosta.

KYLPYHUONEREMONTTI (4 m2)
(Ammattilainen hoitaa työn ja noutaa tilaamasi materiaalit)

  • Materiaalien hakemiset ja siirtämiset kohteelle (8h)
  • Vanhojen materiaalien ja kalusteiden purku, 
poisvienti ja pohjatyöt (8h)
  • Lattian hionta ja vesieristys (8h)
  • Laatoitus + saumaus (8h)
  • Kph-kalusteet ja niiden asentaminen (8h)
  • Siivous ja viimeistely (8h)
  • Putkimies / sähkömies (2-4h)
  • Vaatii ilmoituksen taloyhtiölle

Remontin tekeminen kestää noin viikon kuivumisaikoineen, ja työmäärä on noin 50 tuntia.
Kylpyhuoneremontti maksaa töiden osalta 2 000 €.

Materiaalikustannukset ovat 1 250 euroa:

  • Laatat ja saumausaine 
200 €
  • Wc-istuin 
200 €
  • Allaskaappi ja hana 
500 €
  • Suihkusetti 
150 €
  • Pikkutavarat  200 €

Kokonaiskustannus 
3 250€

Haluan korostaa, että nämä toteutuneet hinnat ovat omia kokemuksiani ja tämä ei tarkoita sitä, että kyseisen remontin saisi tehty juuri näillä hinnoilla. Kokonaisuuteen kun vaikuttaa moni asia. Esimerkiksi yllä olevassa kylpyhuoneremontissa ei ole tarvinnut lainkaan maksaa mahdollisista asbestikartoituksista tai töistä, koska taloyhtiö on rakennettu 1990-luvun loppu puolella. Asbestin käyttöhän kiellettiin Suomessa vuonna 1994.

Vinkki: Jos sinulla on useampi sijoitusasunto, vuokraa vain asunto ja jätä esimerkiksi asuntoon kuuluva verkkokomero omaan käyttöösi varastoksi. Voit hankkia ja varastoida verkkokellariin varamateriaaleja tulevaisuutta varten, esimerkiksi lieden, jääkaapin jne., kun satut saamaan nämä jostakin edullisesti. Voit toki vuokrata verkkokomeron edelleen ja lisätä vuokratuottoa entisestään.

Kannattaa olla yhteydessä paikallisiin kierrätyskeskuksiin. Näistä saattaa löytyä lähes uudenveroisia koneita hyvinkin edullisesti. Halpojen ostosten lisäksi useimmat kierrätyskeskukset tarjoavat myös kuljetus- ja asennuspalvelun. Näin saat esimerkiksi ostamasi jääkaapin toimitettuna ja asennettuna. Vanha kone lähtee samalla kyydillä, ja koko homma hoituu ilman omaa vaivannäköä silloin, kun kierrätyskeskus sopii aikatauluista suoraan mahdollisen vuokralaisen kanssa.

Seuraavassa blogissani jatkan omia kokemuksia remonttien osalta.

-Marko

P.S.  Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu -kirjan viides painos myydään nyt loppuun. Kirjaa saa nyt halutessaan hintaan 24,70 € (norm. 67€).

Tarjous on voimassa 7.10.2018 saakka tai kunnes 30 kirjaa on myyty.

Tarjouksen voi hyödyntää: Tästä