Olen aikaisemmin kirjoittanut sijoitusasunnon myyntiin liittyvän artikkelin: ”Sijoitusasunnon myynti – onko tämä järkevää?. Suosittelen kurkistamaan tuon aikaisemman artikkelin vielä lävitse ennen kuin alat porautua tähän kirjoitukseen.

RAHOITETAAN ASUNTO UUDELLEEN MYYNNIN SIJAAN

Kuvitellaan, että sijoittaja on päättänyt olla myymättä asuntoa. Hän haluaa kuitenkin kotiuttaa osan syntyneestä arvonnoususta. Asunto on velaton.

Lasketaan aikaisemman artikkelin esimerkin tavoin, että asunto on hankittu 100 000 eurolla ja sen markkinahinta on 200 000 euroa. Näin ollen asunnon vakuusarvo on 140 000 euroa (70 %). Pankista haetaan lainaa saman verran kuin edellisessä strategiassa, jossa myyntivoitto oli kaikkien kulujen jälkeen 63 000 €. Laina-aika on 15 vuotta ja esimerkin korko 3 %. Näin ollen lainanhoitokulut ovat vuodessa noin 5 200 euroa. Jotta laskelma pysyy helposti ymmärrettävänä, oletetaan, että tämä summa maksetaan kokonaan nettorahasta ilman, että koroista saataisiin verovähennyksiä.

Markkinahinta  200 000 €
Vakuusarvo
 140 000 €
Lainaa voiton verran 63 000 €
Laina-aika 15 vuotta
Lainan korko
3 %
Lainanhoitokulut vuodessa noin 5 200 €

Nostetaan laina tilille ja pohditaan veroseuraamuksia. Pankkitilillä on nyt 63 000 euroa. Koska summa ei ole ansiotuloa, siitä ei makseta veroja ansiotulojen mukaan. Summa ei myöskään ole pääomatuloa, joten senkään mukaan veroja ei makseta. Itse asiassa veroja ei jouduta maksamaan lainkaan, koska summa on kokonaisuudessaan lainaa. Sijoittaja on siis nostanut taskuunsa 63 000 euroa verovapaasti.

Tästä summasta joudutaan tietenkin maksamaan korkoa ja lainanyhennystä seuraavan 15 vuoden ajan. Asunto on vuokrattu, ja jos diili on järkevä, vuokratulo riittää kyllä kattamaan syntyneet kulut. On kuitenkin pohdittava, onko lainan ottaminen 15 vuodelle järkevää. Voiko asunnon arvo nousta 15 vuoden kuluessa? Voiko asunnon vuokra nousta 15 vuodessa? Kyllä voi.

Todennäköisesti on fiksua rahoittaa asunto uudelleen ja laittaa raha säästöön tai muuhun kannattavaan sijoitukseen. Vaihtoehto olisi myydä asunto, maksaa suuri summa veroja, menettää vuokratulot iäksi ja toivoa, että saa myöhemmin ostettua toisen asunnon erittäin halvalla sen tilalle, joka myytäessä menetettiin.

STRATEGIANA MYYDÄ OSA ASUNNOISTA JA MAKSAA OSA VELATTOMAKSI

Kuvitellaan, että sijoittaja on ostanut useita asuntoja osittain velkarahalla. Diilien tekemiseen on siis käytetty sekä omaa että pankin rahaa. Asunnot on vuokrattu ja vuokratulo on riittänyt kattamaan lainanhoitokulut.

Sijoittajan tavoitteena on ollut hankkia viisi velatonta sijoitusasuntoa. Strategiana on ollut ostaa asuntoja osittain omalla, osittain velkarahalla. Asuntoja on aina tilaisuuden tullen ostettu lisää. Jotta saataisiin nopeammin viisi velatonta sijoitusasuntoa, on sijoittaja tavoitellut yli 10 asunnon ostamista. Strategiana on myydä osa, eli viisi asuntoa kymmenestä matkan varrella. Ajan saatossa nettovarallisuus on kasvanut kahdesta syystä. Asuntojen arvot ovat sijoittajan onneksi nousseet ja vuokratuloilla on maksettu asuntojen lainaa kuukausittain. Viiden asunnon myynnistä kertynyt myyntivoitto käytetään jäljellä olevan viiden asunnon velkojen pois maksamiseen. Jäljelle jää viisi velatonta asuntoa. Asunnot on näin saatu maksettua nopeammin velattomiksi. Näin päästään myös nauttimaan yhä paremmista vuokratuloista, koska lainanhoitokuluja ei enää ole.

STRATEGIANA RAHOITTAA ASUNTO UUDELLEEN JA NAUTTIA NOUSEVASTA KASSAVIRRASTA

Aina kannattaa huomioida vaihtoehto, jossa asuntoja ei myytäisikään. Kuvitellaan edellisen esimerkin kaltainen tilanne, jossa sijoittajalla on 10 osittain velaksi ostettua asuntoa. Asuntojen arvot ovat onneksi nousseet ja lainaa on maksettu pankille takaisin. Tavoitteena olisi kuitenkin kassavirta, joka vastaa viiden velattoman asunnon kassavirtaa.

Haluttu kassavirta on mahdollista saavuttaa myös ilman myyntiä lainajärjestelyjä muuttamalla. Asunnot on mahdollista rahoittaa uudelleen vaikkapa laina-aikaa pidentämällä. Lainan takaisinmaksuaika kasvaa, mutta kuukausierät pienenevät oleellisesti. On mahdollista, että vuokratulot riittäisivät kattamaan pienentyneet lainanhoitokulut. Lisäksi ne jättäisivät ylimääräistä kassavirtaa sijoittajalle.

Sen sijaan, että sijoittajalla olisi viisi velatonta asuntoa, joiden vuokratuloista ja mahdollisista arvonnousuista hän nauttisi, on hänellä nyt 10 asuntoa ja tuplasti enemmän hyötyjä. Kassavirta on samaa luokkaa kuin viiden velattoman asunnon tilanteessa, mutta viiden sijaan sijoittaja nauttiikin 10 asunnon arvonnoususta.

Strategian valitsemiseksi kannattaa aina laskea erilaisia vaihtoehtoja. Usein käy niin, että äkkiseltään järkevän kuuloinen idea osoittautuukin kehnommaksi, kun asioita arvioidaan numeroiden valossa. Oleellista on, että sijoittaja tietää ja tuntee etukäteen oman strategiansa. Näin vältytään tekemästä hölmöjä ratkaisuja.

Ilman tarkkaa strategian valintaa käy helposti niin, että keskitytään liiaksi ympärillä olevien ihmisten mielipiteisiin. Pahimmillaan päätökset tehdään ahneuden tai pelon vallassa, jolloin harvemmin tehdään järkiperäisiä valintoja. Tärkeää on tehdä valinnat taskulaskinta käyttäen.

-Markosi

P.S. Haluaisitko keskustella asuntosijoittamisesta muiden asuntosijoittajien kanssa?
Pyydä lupaa liittyä asuntosijoittajien keskusteluryhmään Facebookissa.

HALUAAN MUKAAN RYHMÄÄN